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土地を売る際、地中に何が埋まっているかを知ることは非常に重要です。この記事では、土地に隠されたものがどのような問題を引き起こす可能性があるのか、そしてそれらをどのように事前に調べるかを解説します。
重要なポイント
- 地中埋設物は土地の隠れた欠陥となる可能性があります。そのため、事前の確認が必要です。
- 売却後にこれらの物が見つかった場合、買主から撤去費用や損害賠償を求められることがあります。
- また、これらの物の存在を事前に確認できなかったとしても、その情報を重要事項説明書に記入することが重要です。
土地を売る前に、地中埋設物の有無を調査することで、将来的なトラブルを避け、スムーズな取引を実現することができます。
この記事では土地の売却を検討している方が直面する可能性のある地中埋設物に関する問題と、それらを事前に調査し、適切に対処するための方法について網羅的に解説します。
地中埋設物の撤去の必要性
地中埋没物とは、土地内に隠されたさまざまな物体を指します。これには、大規模な建物の基礎や井戸、浄化槽などの大きな構造物から、瓦やコンクリートのかけら、岩などの小さな残骸に至るまでが含まれます。売主自身も気づいていない場合があり、例えば過去に存在した建物の地下室がその一例です。
これらの物がある場合、新しい建物を建てる際に問題を引き起こす可能性があります。すなわち、これらは土地の隠れた欠点と見なされ、売買契約の目的を果たせなくなる原因となり得ます。
地中埋設物の撤去は、高額な費用を伴うことがあります。そのため、これらを見落とし、後から問題が発生した場合、購入者による訴訟のリスクも考慮する必要があります。
契約不適合責任と地中埋設物
売却後に土地内で隠れていた物が見つかった場合、その規模や量が少なければ、買主は比較的簡単に対処し、土地の利用計画を進めることができるかもしれません。これにより、大きな問題にはならないことが多いです。
しかし、大きな物が見つかり、撤去に重機が必要となるような場合は、その手間と費用は大幅に増加します。このような状況では、買主が土地の目的を達成できなくなる可能性があり、結果として撤去費用の請求や契約の不適合に関する訴えを起こすことがあるかもしれません。
売主には、買主への正確な情報提供をするという義務があります。これは、売却する側の信義に関わる責任であり、その範囲や期間を自由に定めることができます。
それでも、将来的なトラブルを避け、買主が納得して購入するためには、事前の調査と正確な情報の提供が重要です。これにより、両者にとって公平で安心な取引が実現されます。
契約不適合責任とは？
土地売却時に売主が特に注意すべき点は、売却後に地中埋設物が見つかった場合における契約不適合責任の問題です。
民法では、売却された土地が契約内容と異なる状態にある場合、買主は売主に対して様々な請求を行う権利を持っていると定められています。これには、目的物の修正や代替品の提供、さらには契約の内容に適合するように不足分を補うことを求めることが含まれます。
土地引き渡し後に地中埋設物が発見され、それが買主の土地利用計画（例えば建物の建築）を阻害する場合、撤去費用の負担、購入代金の減額、契約の解除、損害賠償の請求などが生じる可能性があります。
買主が契約不適合に基づく権利を行使するためには、不適合を知った時から1年以内に通知する必要があります。ただし、買主が不動産会社の場合、契約不適合に関しては原則として免責とされますが、それでも損害賠償を求めることができる場合があります。
地中埋設物の存在を知っていながらその事実を告げずに土地を売却した場合、売主様に「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」が問われます。瑕疵とは欠陥や不具合のことで、不動産取引においては「見ただけでは発見することが難しい欠陥や不具合」を指します。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われると、買主様から地中埋設物の撤去費用を請求される可能性も否めません。また、説明義務違反により損害賠償を請求されるケースもありますので、注意が必要です。
売主様が宅建業者で買主様が宅建業者以外の場合、民法の原則では「瑕疵があるという事実を知った日から1年以内」の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことになりますが、売主様にとってあまりに不利となるため、宅建業法では「物件の引き渡し後2年以上」を最低条件に、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期限を設定する特約が認められています。
なお、2020年4月1日から施行された民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。契約不適合責任においては、売主様が契約と違うものを売れば契約不適合とみなされ、売主様の責任が重くなりますので注意が必要です。
このため、土地を売る際には、可能な限り事前に地中埋設物の有無を調査し、発見された場合はその情報を買主に正確に伝えることが重要です。これにより、将来的な争議のリスクを最小限に抑えることができます。
関連判例の概要と考察
地中埋設物に関する裁判例には、さまざまなものがあります。そのうち、東京地方裁判所で平成24年11月13日に判決が下された裁判例についてご紹介します。
【概要】
不動産業者である買主Xは、仲介業者Yを通じて売主Aから土地と建物を買いました。買主Xはその建物を取り壊し、土地を更地にした後、地下1メートルまでの土壌調査を実施しました。
土地を第三者Bに売却したところ、地中2.4メートルの深さにコンクリート製の地中埋設物が見つかりました。
仲介業者Yは、売主Aが地中埋設物の有無について「わからない」と答えたことを買主Xに伝えましたが、買主Xは、実際には問題がないと誤った説明を受けたと主張しました。さらに、この情報を重要事項説明書に記載するべきだったにも関わらず、記載されていなかったことから、仲介業者Yに対して地中埋設物の撤去費用など970万円の損害賠償を請求する訴訟を起こしました。
【判決】
東京地方裁判所は、仲介業者Yが重要事項説明書に地中埋設物の存在が不明であることを記載する義務はないと判断し、買主Xの請求を棄却しました。理由は以下の通りです。
- 地中埋設物の存在については「不明である」と口頭で説明がされていた。
- 買主X自身が土壌調査を行い、地中埋設物の有無が不明であることを前提に購入していたと認められるため。
また、買主Xは以前に売主Aに対しても同様の請求を行っており、そちらも棄却されています。
【考察】
この裁判例は、土壌汚染や地中埋設物の存在に関しては、通常、一定の調査後に「発見できなかった」と報告されることを前提としています。買主Xが不動産業者であるにも関わらず、具体的な調査方法を問い合わせずに契約を結んだことはプロとしての落ち度があると評価されました。
一般の買主に対しても、地中埋設物に関する具体的な調査結果とその報告の重要性が再認識されるべきであるという点で、この裁判例は重要な示唆を与えています。
「地中埋設物」に関連した紛争は、不動産取引において頻繁に見られます。土地購入後に建物建築を試みた際、建築を妨げる地中の障害物が発見されるケースがあります。これらの障害物には、ビニール片や木片、コンクリートやアスファルトの残骸、杭や構造物の残骸、排水管・井戸、さらには石綿を含む産業廃棄物など、多岐にわたるものが存在します。
地中埋設物は、その性質上、土地の表面からは見えにくいため、売買契約の締結時にはその存在が明らかになっていないことが一般的です。また、更地として取引される場合でも、以前に存在した建物が適切に撤去されず、基礎や杭が地中に残されることで、後に問題となることがあります。
紛争は、買主が建築計画を進める過程でこれらの地中埋設物の存在を知り、撤去や地盤改良にかかる費用を売主に請求するという形で発生します。このようなケースは、土地取引においてよく見られる典型的な紛争の一例と言えます。
土地購入後に地中埋設物が見つかった場合、最初に取り組むべきは、その埋設物の性質と種類、存在する深さや範囲を明らかにする調査です。この調査を通じて、埋設物の具体的な情報を把握することが、問題解決の第一歩になります。建物を新たに建設する際には、調査結果に基づき、該当する埋設物を撤去することで、多くのケースにおいて問題が解消されます。
地中に存在する「土」以外のものすべてが直ちに「地中埋設物（地中障害物）」とみなされるわけではない点は重要です。土中にはさまざまな物質や物体が含まれ、埋設されていることがありますが、それらがすべて土地の使用に影響を及ぼすわけではありません。
地中に異物が存在し、それが埋設されている状況であっても、それが買主に特に不利益をもたらさない場合、その異物は土地の瑕疵とはみなされないというのが、民法改正前の裁判例における一般的な考え方です。つまり、問題となるのは、その「異物」の性質や量、およびそれが買主に与える不利益の程度によります。
このように、「異物」が実際に買主に不利益をもたらすかどうかを評価することが、地中埋設物をめぐる紛争解決において重要なポイントとなります。
この裁判例は、鉄筋3階建ての分譲マンション建築を目的として購入した造成宅地の地下に木片やビニール片が大量に混入していた事案に関するものです。買主が当初予定していたベタ基礎工法から杭打工法への変更を余儀なくされたにも関わらず、最終的には鉄筋3階建ての建物を建築することができ、購入目的を達成したという事実があります。さらに、この土地は10年以上前に埋立てによって造成され、その後も問題なく取引されてきた実績があり、地上には鉄筋コンクリート造の旧建物が存在していました。
この裁判例では、宅地としての性能に欠けるかどうかを評価する際の基準として、「宅地として建物が建築可能であること、かつ通常用いられる工法による建築が可能であること」を挙げています。しかし、このような基準は、一般的な社会的取引における宅地としての性能評価において、やや強引とも捉えられる可能性があるとしています。
この裁判例から引き出せる一般論は、宅地としての土地が建築基準法等に基づき許容される建物を建築することが可能であれば、その土地は宅地としての性能を有していると解釈できるとするものです。しかし、地中埋設物の存在によって建築工法を変更せざるを得なくなった場合でも、最終的に建築目的を達成できれば問題ないとする考え方には、一定の説得力を欠くと言えるでしょう。この考え方は、実際に建築を行う上でのコスト増加や計画変更の負担を考慮に入れていないため、現代の不動産取引においては適切な判断基準とはなり得ない可能性があります。
平成25年の大阪高裁判例は、土地の売買における地中埋設物の扱いについて、非常に重要な指針を提供しています。この判決によると、土地に土以外の異物が存在すること自体が直ちに土地の瑕疵とはみなされないものの、建物建築に支障をきたす質や量の異物が存在し、通常想定される範囲を超える特別の除去工事が必要となる場合には、土地の瑕疵と認めるのが妥当であるとされています。
具体的には、本件土地には広範囲にわたって、ごみ、コンクリートガラ、アスファルトガラ、鉄片、ガラス片、ビニール、焼却灰、木くずなどの産業廃棄物が大量に発見され、これらを除去するためには多額の費用がかかる特別の工事が必要となると判断されました。このような状況下では、土地上に建物を建築することを前提としていたため、発見された廃棄物の存在は土地の瑕疵として扱われるべきであると結論付けられました。
この判例は、「地中埋設物」に関する問題を考える際に、その存在を単純に瑕疵とみなすのではなく、異物の質や量、建築に与える影響の程度、通常予測される地盤改良作業を超えるかどうかなど、複数の要因を総合的に考慮する必要があることを示しています。これにより、土地の実情に即した公平な判断が求められることになります。
過去の裁判例から見ると、買主の「損害」が認められるかどうかは、地中埋設物の存在を予測できたか、その性質や量、なぜそのような物が残されていたのか、そして、土地を購入した目的など、様々な具体的事情に依存します。以下は、損害が認められやすい典型的なケースです：
1. 地中埋設物の撤去費用
地中埋設物が存在しないとして土地売買が行われた場合、買主が目的の建物を建てるために必要な撤去費用は損害として認められる傾向にあります。過去には、撤去や廃棄に要した工事費用が瑕疵担保責任に基づく賠償の対象とされた例があります。採掘費、埋戻し費、地盤改良費なども損害として認定されたケースがあります。
2. 工法変更による増加工事費
地中埋設物の存在により基礎工事の工法を変更し、その結果増加した工事費用は損害として認められた例があります。また、産業廃棄物の撤去に伴う重機使用などの追加費用も損害と認められた裁判例が存在します。
3. 補修工事に伴う費用
地中埋設物の存在により補修工事が必要となった場合、その工事に伴う費用も損害として認められやすいです。しかし、修補費用の全額が損害として認められるわけではなく、信義則に基づいて費用額の一部（例えば8割や半額程度）が損害と認定されたケースもあります。
これらの裁判例は、地中埋設物に関連する損害の評価において、各事案の具体的な状況が非常に重要であることを示しています。買主が被った損害が認められるかどうかは、土地の購入目的、地中埋設物の性質や量、そして損害の性質によって異なります。
トラブル回避策
地中埋設物に関連するトラブルを防ぐためには、売主が自らの担保責任を果たすことが重要です。これには、土地売却前の徹底した調査と、その結果に基づく買主への明確な説明が含まれます。具体的な対策は以下の通りです。
土地調査の実施
- 売主は、土地売却前にプロフェッショナルな調査を実施し、地中埋設物の有無を確認するべきです。この調査には、ボーリング調査や地中レーダー探査などが含まれます。
正確な情報の告知
- 調査結果に基づき、地中埋設物の存在や性質、地盤の安全性に関する情報を買主に正確に伝えることが必要です。この情報は、口頭だけでなく、重要事項説明書にも記載することが望ましいです。
免責特約の活用
売主が個人の場合、契約不適合責任を免責特約によって排除することが可能です。地中埋設物に関する情報が不明な場合でも、この特約を設けることで、将来的な責任を限定することができます。ただし、故意に情報を隠した場合、この特約は無効となる可能性があるため注意が必要です。
これらの対策を講じることで、売主は自己の担保責任を適切に果たし、買主との間で信頼関係を築き、トラブル発生のリスクを最小限に抑えることができます。地中埋設物に関する問題は複雑であり、事前の対策と適切な情報共有がトラブル回避の鍵となります。
地中埋設物の調査方法
地中埋設物の調査には、主に以下の方法があります。これらの方法を組み合わせることで、土地の状態をより正確に把握することが可能です。
地歴調査
- 目的: 過去の土地利用状況を把握する。
- 方法: 登記簿、古地図、地形図などの資料を確認し、過去にどのような施設が存在していたか、土地がどのように利用されてきたかを調べます。
- 費用: 簡易的な調査で5万円から10万円程度。
地中レーダー探査
- 目的: 地中埋設物や空洞、地盤の緩みを非破壊で探知する。
- 方法: 地面をアンテナで走査し、反射波形を解析して地中の状態を調べます。
- 費用: 一般的な住宅地で10万円から15万円程度。
ボーリング調査
- 目的: 地中の物質を直接採取し、地盤の強度や埋設物の有無を確認する。
- 方法: ボーリングマシンで地面に穴を開け、サンプラーを挿入して土壌サンプルを採取します。サンプラーによる打撃回数で地盤の強度を測定します。
- 費用: 一般的に30万円程度。スウェーデン式サウンディング試験などの簡易版なら10万円程度。
これらの調査方法により、土地の売買時における地中埋設物に関連するリスクを事前に把握し、適切に対処することができます。特に、買主とのトラブルを避けるためには、これらの調査結果を正確に告知し、必要に応じて重要事項説明書に記載することが重要です。また、調査結果に基づき免責特約を設けることも一つの選択肢となり得ます。
撤去方法と費用
地中埋設物が発見された場合の撤去作業は、その性質や規模に応じて異なる方法が取られます。以下は、一般的な撤去方法とその費用についての概要です。
瓦やコンクリートガラの撤去
- 特徴: 住宅地でよく見られる地中埋設物。旧建物の解体時に残されることが多い。
- 方法: 重機を使用して掘り起こし、トラックで産業廃棄物処理場へ搬送し廃棄。
- 費用: 20万円から30万円程度。しかし、地下室や井戸、浄化槽などの特殊な構造物が見つかった場合は、費用が大幅に増加することがあり、1,000万円近くかかることも。
基礎杭の撤去
- 特徴: 過去にコンクリート造の建物やビルが存在していた場合に見られる。杭は通常、地中深くまで打ち込まれています。
- 方法: 専門の重機を使用して杭を撤去。一般的には、地表から深さ1.5メートルで杭をカットし、残部は地中に残します。
- 費用: 全ての杭を撤去する場合は100万円以上が必要になることも。ただし、カットして残す方法を選択すれば、費用を抑えることが可能です。
費用に関する注意点
- 土地の広さや杭の本数、撤去が必要な材料の種類によって費用は大きく変動します。また、買主の要望によって追加の工事が必要になる場合は、それに伴うコストも考慮する必要があります。
交渉と合意
- 地中埋設物の撤去に関連する費用については、売主と買主の間で事前に話し合い、合意に至ることが重要です。特に、買主から追加の撤去作業を要求された場合は、その費用についても適切に話し合う必要があります。
地中埋設物の撤去は、土地売買における重要な課題の一つです。適切な調査と予測を行い、必要な作業とその費用について正確な情報を共有することが、トラブルを避けるために不可欠です。
まとめ
土地の売却を検討している方々は、特に不動産に詳しくない場合、地中埋設物の存在に気づかないことが多いです。土地の価格や買主の見つかりやすさ、売却のために必要な準備など、考慮すべき点は多岐にわたります。
このような不安を解消し、スムーズな土地売却を実現するためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。適切なアドバイスやサポートを提供してくれる不動産会社を選ぶことで、地中埋設物を含めた様々な問題に対処することができます。
土地売却は複雑なプロセスですが、適切なパートナーを見つけることで、不安を解消し、成功に導くことができます。
不動産売却を検討の方は、株式会社ホワイトハウスへお気軽にご相談ください。
