仙台市の不動産売却｜地中埋設物とは？対策やどのようにすればいいか

2024年2月27日2025年1月17日

土地を売る際、地中に何が埋まっているかを知ることは非常に重要です。
この記事では、土地に隠されたものがどのような問題を引き起こす可能性があるのか、
そしてそれらをどのように事前に調べるかを解説します。

重要なポイント

地中埋設物は土地の隠れた欠陥となる可能性があります。そのため、事前の確認が必要です。
売却後にこれらの物が見つかった場合、買主から撤去費用や損害賠償を求められることがあります。
また、これらの物の存在を事前に確認できなかったとしても、その情報を重要事項説明書に記入することが重要です。

土地を売る前に、地中埋設物の有無を調査することで、
将来的なトラブルを避け、スムーズな取引を実現することができます。

この記事では土地の売却を検討している方が直面する可能性のある地中埋設物に関する問題と、
それらを事前に調査し、適切に対処するための方法について網羅的に解説します。

地中埋設物の撤去の必要性

地中埋没物とは、土地内に隠されたさまざまな物体を指します。
これには、大規模な建物の基礎や井戸、浄化槽などの大きな構造物から、
瓦やコンクリートのかけら、岩などの小さな残骸に至るまでが含まれます。
売主自身も気づいていない場合があり、例えば過去に存在した建物の地下室がその一例です。

これらの物がある場合、新しい建物を建てる際に問題を引き起こす可能性があります。
すなわち、これらは土地の隠れた欠点と見なされ、売買契約の目的を果たせなくなる原因となり得ます。

地中埋設物の撤去は、高額な費用を伴うことがあります。
そのため、これらを見落とし、後から問題が発生した場合、
購入者による訴訟のリスクも考慮する必要があります。

契約不適合責任と地中埋設物

売却後に土地内で隠れていた物が見つかった場合、
その規模や量が少なければ、買主は比較的簡単に対処し、
土地の利用計画を進めることができるかもしれません。
これにより、大きな問題にはならないことが多いです。

しかし、大きな物が見つかり、撤去に重機が必要となるような場合は、
その手間と費用は大幅に増加します。
このような状況では、買主が土地の目的を達成できなくなる可能性があり、
結果として撤去費用の請求や契約の不適合に関する訴えを起こすことがあるかもしれません。

売主には、買主への正確な情報提供をするという義務があります。
これは、売却する側の信義に関わる責任であり、
その範囲や期間を自由に定めることができます。

それでも、将来的なトラブルを避け、買主が納得して購入するためには、
事前の調査と正確な情報の提供が重要です。
これにより、両者にとって公平で安心な取引が実現されます。

契約不適合責任とは？

土地売却時に売主が特に注意すべき点は、
売却後に地中埋設物が見つかった場合における契約不適合責任の問題です。

民法では、売却された土地が契約内容と異なる状態にある場合、
買主は売主に対して様々な請求を行う権利を持っていると定められています。
これには、目的物の修正や代替品の提供、
さらには契約の内容に適合するように不足分を補うことを求めることが含まれます。

土地引き渡し後に地中埋設物が発見され、
それが買主の土地利用計画（例えば建物の建築）を阻害する場合、撤去費用の負担、
購入代金の減額、契約の解除、損害賠償の請求などが生じる可能性があります。

買主が契約不適合に基づく権利を行使するためには、
不適合を知った時から1年以内に通知する必要があります。
ただし、買主が不動産会社の場合、契約不適合に関しては原則として免責とされますが、
それでも損害賠償を求めることができる場合があります。

地中埋設物の存在を知っていながらその事実を告げずに土地を売却した場合、
売主様に「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」が問われます。
瑕疵とは欠陥や不具合のことで、
不動産取引においては「見ただけでは発見することが難しい欠陥や不具合」を指します。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われると、
買主様から地中埋設物の撤去費用を請求される可能性も否めません。
また、説明義務違反により損害賠償を請求されるケースもありますので、注意が必要です。

売主様が宅建業者で買主様が宅建業者以外の場合、
民法の原則では「瑕疵があるという事実を知った日から1年以内」の
瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことになりますが、
売主様にとってあまりに不利となるため、
宅建業法では「物件の引き渡し後2年以上」を最低条件に、
瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期限を設定する特約が認められています。

なお、2020年4月1日から施行された民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、
「契約不適合責任」に変わりました。
契約不適合責任においては、売主様が契約と違うものを売れば契約不適合とみなされ、
売主様の責任が重くなりますので注意が必要です。

このため、土地を売る際には、可能な限り事前に地中埋設物の有無を調査し、
発見された場合はその情報を買主に正確に伝えることが重要です。
これにより、将来的な争議のリスクを最小限に抑えることができます。

トラブル回避策

地中埋設物に関連するトラブルを防ぐためには、
売主が自らの担保責任を果たすことが重要です。
これには、土地売却前の徹底した調査と、その結果に基づく買主への明確な説明が含まれます。
具体的な対策は以下の通りです。

土地調査の実施

売主は、土地売却前にプロフェッショナルな調査を実施し、
地中埋設物の有無を確認するべきです。
この調査には、ボーリング調査や地中レーダー探査などが含まれます。

正確な情報の告知

調査結果に基づき、地中埋設物の存在や性質、地盤の安全性に関する情報を買主に正確に伝えることが必要です。
この情報は、口頭だけでなく、重要事項説明書にも記載することが望ましいです。

免責特約の活用

売主が個人の場合、契約不適合責任を免責特約によって排除することが可能です。
地中埋設物に関する情報が不明な場合でも、
この特約を設けることで、将来的な責任を限定することができます。
ただし、故意に情報を隠した場合、この特約は無効となる可能性があるため注意が必要です。

これらの対策を講じることで、売主は自己の担保責任を適切に果たし、
買主との間で信頼関係を築き、トラブル発生のリスクを最小限に抑えることができます。
地中埋設物に関する問題は複雑であり、事前の対策と適切な情報共有がトラブル回避の鍵となります。

地中埋設物の調査方法

地中埋設物の調査には、主に以下の方法があります。
これらの方法を組み合わせることで、土地の状態をより正確に把握することが可能です。

地歴調査

目的
過去の土地利用状況を把握する。
方法
登記簿、古地図、地形図などの資料を確認し、過去にどのような施設が存在していたか、土地がどのように利用されてきたかを調べます。
費用
簡易的な調査で5万円から10万円程度。

地中レーダー探査

目的
地中埋設物や空洞、地盤の緩みを非破壊で探知する。
方法
地面をアンテナで走査し、反射波形を解析して地中の状態を調べます。
費用
一般的な住宅地で10万円から15万円程度。

ボーリング調査

目的
地中の物質を直接採取し、地盤の強度や埋設物の有無を確認する。
方法
ボーリングマシンで地面に穴を開け、サンプラーを挿入して土壌サンプルを採取します。サンプラーによる打撃回数で地盤の強度を測定します。
費用
一般的に30万円程度。スウェーデン式サウンディング試験などの簡易版なら10万円程度。

これらの調査方法により、
土地の売買時における地中埋設物に関連するリスクを事前に把握し、
適切に対処することができます。

特に、買主とのトラブルを避けるためには、
これらの調査結果を正確に告知し、必要に応じて重要事項説明書に記載することが重要です。
また、調査結果に基づき免責特約を設けることも一つの選択肢となり得ます。

撤去方法と費用

地中埋設物が発見された場合の撤去作業は、
その性質や規模に応じて異なる方法が取られます。
以下は、一般的な撤去方法とその費用についての概要です。

瓦やコンクリートガラの撤去

特徴
住宅地でよく見られる地中埋設物。旧建物の解体時に残されることが多い。
方法
重機を使用して掘り起こし、トラックで産業廃棄物処理場へ搬送し廃棄。
費用
20万円から30万円程度。
しかし、地下室や井戸、浄化槽などの特殊な構造物が見つかった場合は、
費用が大幅に増加することがあり、1,000万円近くかかることも。