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今回の記事では、仙台市の事故物件を手放したい方へ確実かつ高額で売却する方法を解説してまいります。
最後まで読んでぜひ参考にしてみてください。
告知義務が必要となる4つの瑕疵（かし）
不動産の売買や賃貸契約において、売主や貸主には告知義務があります。
この義務は、物件に関する重要な情報を事前に買主や借主に伝えることで、購入や賃貸の判断に影響を及ぼす可能性があるためです。
告知義務が必要となる代表的な瑕疵には、以下の4つの種類があります。
1. 心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件やその周辺で発生した出来事が、購入者や借主に心理的な負担や抵抗感を与える要因のことを指します。
例えば、物件内や近隣で自殺や殺人事件、事故死が発生した場合、心理的瑕疵に該当します。
また、暴力団事務所や宗教施設といった嫌悪施設が近くにある場合も、住むことに対する不安やストレスを引き起こすため、心理的瑕疵として扱われます。
これらの要因は、物件の価値や需要に大きな影響を与えるため、告知が必要となります。
2. 環境的瑕疵
環境的瑕疵は、物件の周辺環境に起因する問題を指します。
例えば、近隣に騒音や異臭を発する工場や施設が存在する場合、それは環境的瑕疵とされます。
また、暴力団関連施設が近くにある場合も、周辺の治安や住環境に悪影響を及ぼすため、告知が必要です。
これらの環境的要因は、住み心地や生活の質に直結するため、購入者や借主にとって重要な情報となります。
3. 物理的瑕疵
物理的瑕疵は、建物自体の構造や機能に関する欠陥を指します。
代表的な例として、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなどが挙げられます。
これらの問題は、建物の安全性や居住性に直接影響を与えるため、事前に告知することが求められます。
物理的瑕疵は、修繕や補修が必要な場合が多く、購入者や借主にとって大きな負担となる可能性があります。
4. 法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、法令上の制約や規制により、物件の利用や再建築が制限される場合を指します。
例えば、再建築不可の物件や、建築基準法に違反している物件が該当します。
また、土地の用途や建ぺい率・容積率の制限など、法律的な要因で自由な利用ができない場合も、法律的瑕疵となります。
これらの制約は、物件の将来的な利用計画に大きな影響を与えるため、購入者や借主にとって重要な情報となります。
事故物件の特殊性
特に事故物件に関しては、心理的瑕疵と物理的瑕疵の両方が問題となることが多いです。
人が亡くなった事実は、購入者や借主に対して強い心理的抵抗感を抱かせる可能性が高いです。
例えば、物件内で自殺や他殺が発生した場合、その事実を知った人々は、そこに住むことを躊躇するでしょう。
また、死亡に伴う汚損や衛生上の問題が残っている場合、それも物理的瑕疵として取り扱われます。
このような物件は、告知義務を果たすことが特に重要であり、正確かつ詳細な情報提供が求められます。
このように、不動産取引においては、告知義務を怠らず、購入者や借主に正確な情報を提供することが非常に重要です。
これにより、トラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めることができます。
事故物件の告知義務について国のガイドラインが定められた背景
令和3年（2021年）10月、国土交通省は事故物件の告知義務に関するガイドラインを制定し、事故物件の告知義務を明確にしました。
これは、不動産業界で長らく課題となっていた問題を解決するための重要な一歩です。
以前は、告知義務についての具体的な基準が存在せず、不動産業者の判断に委ねられていたため、告知の有無や範囲について不透明な部分が多く、トラブルが多発していました。
特に、事故物件に関しては、購入者や借主が後から物件の過去を知り、心理的な負担を感じるケースが少なくありませんでした。
これにより、契約後に「事故物件と知っていたら契約しなかった」といったトラブルが頻発していました。
このようなトラブルを未然に防ぐために、明確なガイドラインの制定が求められていたのです。
ガイドラインの制定により、事故物件に関する情報提供が標準化され、透明性が向上しました。
具体的には、ガイドラインは以下のポイントを明確にしています。
- 告知義務の対象となる事故の範囲
自殺や他殺、災害による死亡事故など、告知が必要なケースを具体的に規定しています。
一方で、自然死や日常生活中の事故死については、告知義務が発生しない場合があることも明示されています。 - 告知内容の詳細
告知すべき内容として、発生した事件や事故の具体的な日付、場所、経緯、そして今後のリスクなどを詳細に説明することが求められています。
また、特定の部屋で発生した場合には、その部屋の詳細情報を明示する必要があります。 - 告知の方法
物件情報のパンフレットや契約書類に明確に記載することが義務付けられ、告知事項がある場合は募集広告の段階から「告知事項あり」と明記する必要があります。 - 告知義務の期間
賃貸物件については、事故から3年が経過した場合、原則として告知義務が解除されることが示されていますが、売買物件においては時効は存在せず、常に告知義務が伴います。
ガイドラインの制定は、業界全体に統一的な基準を提供し、不動産取引における信頼性を高めるものです。
これにより、購入者や借主は安心して物件を選ぶことができ、不動産業者も適切な対応を取ることが容易になりました。
結果として、事故物件に関するトラブルの減少が期待されており、より健全な不動産市場の形成に寄与することが期待されています。
事故物件で告知義務が必要となる3つのケース
- 自殺や他殺があった物件
自殺や他殺などの事件が発生した物件は、心理的瑕疵があるとされ、告知義務が発生します。
このような物件は購入者や借主にとって心理的な負担となるため、告知が必要です。
特に、自殺や他殺は事件性が強く、ニュースや地域での噂となりやすいため、告知を怠ると後々大きなトラブルになる可能性があります。
不動産業者は、過去にこのような事件があった場合には、具体的な内容や発生した部屋を詳細に説明する義務があります。 - 事件により人が亡くなった物件
事件によって人が亡くなった物件も同様に告知義務があります。
これには殺人や重大な事故などが含まれます。
例えば、住居内での強盗殺人や、重大な建築事故による死者が出た場合も該当します。
こうした事件は心理的な抵抗感を与えるだけでなく、安全面でも不安を抱かせるため、購入者や借主に対して事前に詳細な情報を提供することが求められます。
告知義務を果たさないと、購入後に判明した場合、損害賠償や契約解除を求められるリスクが高まります。 - 災害により人が亡くなった物件
火災や地震などの災害により人が亡くなった物件も告知義務の対象となります。
災害による死者が出た物件は、その場所自体が災害に対して脆弱である可能性を示唆するため、購入者や借主にとって重要な情報となります。
特に火災による死亡事故があった場合、建物の耐火性能や安全性に対する不安が生じるため、これらの情報を詳細に伝えることが必要です。
また、地震で建物が崩壊し、再建された場合でも、過去の災害情報を告知する義務があります。
ただし、自然死や住宅内での事故死（例えば、階段からの転落や入浴中の溺死など）については、告知義務が発生しないとされています。
これは、自然死や日常的な事故死が、通常の生活の一部と見なされるためです。
しかし、例外として、孤独死などで遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合は告知義務が発生します。
孤独死による遺体の腐敗が進行すると、建物内部に深刻なダメージを与えることがあり、特別な清掃や修復が必要になることが多いためです。
このような場合、特殊清掃の内容や費用についても事前に詳細を伝えることが重要です。
以上のように、事故物件における告知義務は、購入者や借主が正しい判断をするために欠かせない重要な情報提供の一環です。
告知義務を適切に果たすことで、信頼性の高い取引が実現し、後々のトラブルを避けることができます。
不動産業者や売主は、この義務を遵守し、誠実に対応することが求められます。
事故物件で告知すべき内容
事故物件を売却する際には、購入者や借主に対して正確で詳細な情報を提供するため、以下の内容を告知する必要があります。
発生した事件や事故の詳細
まず、事故や事件が発生した具体的な日時、内容、状況を詳細に説明する必要があります。
例えば、「平成〇年〇月〇日に本物件の1階和室において殺人による遺体が発見された」といった具体的な情報が求められます。
これにより、購入者や借主は過去にどのような事件や事故が発生したのかを正確に理解することができます。
具体的な事実を提供することで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
物件内の発生場所
次に、事件や事故が発生した具体的な場所（部屋や部位）を明示します。
例えば、「事件はリビングルームで発生した」といった具合に、物件内のどの部分で問題が発生したのかを明確にする必要があります。
これにより、購入者や借主が物件のどの部分に問題があるのかを具体的に理解でき、その部分の修繕や改装の必要性を検討する際の参考になります。
事件や事故の経緯
さらに、事件や事故の背景や原因についても詳しく説明します。
例えば、「経済的なトラブルが原因で自殺が発生した」といった具体的な背景情報が重要です。
この情報は、購入者や借主が事件や事故の全体像を理解するのに役立ちます。
また、事件や事故が偶発的なものなのか、それとも特定の理由や背景があったのかを把握することができ、心理的な負担を軽減する効果があります。
今後のリスク
最後に、再発の可能性や未解決の問題がないかどうかも含めて説明します。
例えば、「過去に同様の事件が発生したことはなく、現在は防犯対策を強化している」といった情報が重要です。
これにより、購入者や借主が将来的なリスクを理解し、安心して物件を利用できるかどうかを判断する材料となります。
特に、再発のリスクがある場合は、それに対する具体的な対策や現在の状況も併せて説明することが求められます。
その他の注意点
加えて、事故物件の告知には故人や遺族のプライバシーに配慮することも重要です。
具体的な個人情報を無断で開示しないようにしつつ、必要な情報を適切に伝えるバランスが求められます。
例えば、「事件は特定の個人に関わるものであり、詳細はプライバシー保護のため控えさせていただきます」といった形で配慮することが重要です。
このように、事故物件を売却する際には、発生した事件や事故の詳細、物件内の発生場所、事件や事故の経緯、今後のリスクについて詳細かつ正確に告知することが不可欠です。
これにより、購入者や借主が正しい判断を行い、安心して物件を利用できるようにすることが求められます。
告知義務を適切に果たすことで、後々のトラブルを防ぎ、信頼性の高い取引を実現することができます。
専門の買取業者に依頼すれば告知義務のある事故物件でも売却できる
告知義務のある事故物件を売却する場合、事故物件の買取に特化した専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
不動産の売却方法には、主に仲介と買取の2種類があります。
仲介
仲介業者が一般の売主と買主を結びつけて不動産を売却する方法です。
仲介業者は売買契約を成立させる報酬として依頼主（売主や買主）から仲介手数料を得ています。
仲介では、物件の広告や案内を行い、買い手を見つけるのが通常の流れです。
買取
買取業者が売主から直接物件を買い取る方法です。買取業者は買い取った物件にリフォームなどを施し、再販・運用することで利益を得ています。
このため、買取業者は物件の状態や告知義務の内容を含め、全体的な評価を行って買い取り価格を決定します。
仲介の買い手は一般の個人であるため、人が亡くなったことを告げると購入を見送る方が大半です。
一般の買い手はマイホームとしての物件を探している人が多く、人が亡くなった物件に住みたいと思う人は少ないのです。
一方、買取業者は事業として物件の買取を行っているため、告知義務のある事故物件であっても利益が見込めれば買い取ってくれます。
特に専門の買取業者は、事故物件を再販・運用する術に長けているため、告知義務のある事故物件を確実に売却したい場合は、専門の買取業者に依頼するのが最適です。
事故物件を専門の買取業者に売却する3つのメリット
1. 平均1ヶ月程度で売却できる
仲介で売却する場合、買い手を探す必要があるため、売却完了までに3ヶ月～半年かかることが一般的です。
買い手が見つからなければ、永遠に売れ残る可能性もあります。
一方、専門の買取業者に依頼すれば、買い手を探す必要がないため、買取業者が利益を見込めると判断し、依頼者が買取額に納得すれば、平均1ヶ月程度で売買が完了します。場合によっては1週間程度で売却が完了することもあります。
2. 特殊清掃をせずに売却できる
孤独死などが起きた事故物件を仲介で売却する場合、売主が費用負担をして特殊清掃をしなければならないことが多くあります。
人が亡くなった痕跡のある物件を買いたいと思う人は少ないため、特殊清掃は必要となります。特殊清掃費用は清掃範囲にもよりますが、最低でも5万円～10万円かかります。
しかし、専門の買取業者に依頼すれば、特殊清掃を行うことなく売却できます。
専門の買取業者は、買取後のリフォームの一環として、特殊清掃も行うためです。
このように、買取業者に依頼すれば、特殊清掃の費用や手間をかけずに売却することが可能です。
3. 契約不適合責任を免責してもらえる
専門の買取業者に依頼すれば、契約不適合責任なしで事故物件を売却できます。
契約不適合責任とは、物件売却後に物件の不具合を指摘され、修繕が必要になったり、損害賠償請求をされる恐れがある責任です。
特に、事故物件は買い手もセンシティブになっているため、売却後に些細な不具合であっても指摘される可能性があります。
専門の買取業者に売却すれば、契約不適合責任が課されないため、そのような売却後の「面倒ごと」や「責任」から完全に解放されます。
まとめ
告知義務のある事故物件を売却する場合、仲介での売却は困難なことが多いため、専門の買取業者に依頼するのが最適な選択肢です。
専門の買取業者は、迅速な売却、特殊清掃不要、契約不適合責任の免除など、多くのメリットを提供してくれます。
事故物件の売却でお困りの方は、ぜひ専門の買取業者に相談してみてください。
当社でも対応しておりますのでぜひお声がけください。
