仙台市で所有しているアパート売却で失敗しないためのポイント！

2024年11月28日

アパートの売却を考えている方にとって、その決断は非常に悩ましいものです。
特に、アパート経営が順調ではなく収益が安定していない場合や、
老朽化によって維持管理の負担が大きくなってきたとき、
または相続により受け継いだアパートをどうするべきか迷っているときなど、
それぞれの状況で多くの不安を抱えることがあるでしょう。
売却するかどうかを決めることは、単に物件を手放すことに留まらず、
今後の生活設計や資産管理にも大きな影響を与えるため、慎重な判断が求められます。

例えば、アパートを売却することでまとまった現金を手に入れられる一方で、
「売却してしまった後で後悔しないか」「もっといいタイミングで売却できるのではないか」
といった不安を感じる方も少なくありません。
また、売却に伴う税金の問題や、売却によって得た収益がローンの残高をカバーできるのかどうか
といった金銭的な面での心配も大きなものです。
特に、アパート購入時にローンを組んでいた場合、売却金額でローンを完済できるのか、
その差額をどのように補填するのかといった資金計画が重要になります。

また、アパートの売却には市場の動向が大きく関わってきます。
不動産市場の相場や金利の変動により、売却が有利な時期とそうでない時期が存在しますが、
その判断を自分だけで行うのは難しいものです。
「今が売り時なのか、それとももう少し待つべきか」「市場の変動によって、売却価格が大きく変わってしまわないか」
といった心配が常に付きまといます。
特に仙台市のように、再開発や都市整備が進む地域では、
将来の価格変動の見通しを立てることがさらに複雑になります。

さらに、アパートの状態も売却時に重要な要素となります。
老朽化した物件を売る場合、「どの程度修繕すればよいのか」「修繕にかかる費用はどれくらいで、それを回収できるのか」
といった疑問が出てくるでしょう。
修繕を行うことで物件の魅力を向上させることはできますが、そのためのコストと効果を慎重に見極める必要があります。
また、修繕を行うべきか、現状のまま売却して価格を調整するかといった判断も非常に悩ましいものです。

相続したアパートを売却する場合には、家族との関係も考慮する必要があります。
相続は感情的な問題が絡みやすく、「家族の思い出が詰まったアパートを手放してしまうのは気が引ける」
「他の相続人が売却に同意しないかもしれない」といった悩みがあるかもしれません。
また、相続による譲渡所得税の負担も頭を悩ませる要因です。
こうしたさまざまな要素が絡み合い、アパートの売却を考える方は多くの悩みや不安を抱えていることでしょう。

こうした悩みを解消し、最適な判断を下すためには、アパート売却に関する基本的な知識を持つことが重要です。
本記事では、アパート売却の際に知っておくべきポイントを詳しく紹介し、売却を成功に導くための具体的なアドバイスを提供します。
売却を決断する際の不安を少しでも軽減し、納得のいく取引を行うためのサポートとなることを目指しています。
ぜひご参考にして、より良い判断を下してください。

アパート経営の収益状況が思わしくない、老朽化したアパートを手放したい、相続したアパートの売却を検討しているなど、
さまざまな理由で所有するアパートを売却したいと思っている方がいらっしゃると思います。
アパート売却は単なる資産整理だけでなく、適切なタイミングと準備を行うことで最大限の利益を得ることが可能です。

しかし、売却する際には適したタイミングを見極めることや、あらかじめ確認すべきことがいくつかあります。
本記事では、アパート売却を検討する際に知っておきたいポイントについて詳しく紹介していきます。
適切な知識を持つことで、より良い判断を下し、アパート売却で失敗しないように対策ができるでしょう。

売却するタイミングを見極める

アパートの売却においてタイミングを見極めることは非常に重要です。
売却のタイミングによって、手にできる利益が大きく変わることもあります。
不動産市場の相場や金利の動向がプラスに働くかマイナスに働くかを見極め、最適なタイミングで売却することが成功の鍵です。
また、アパートの保有期間によっても譲渡所得にかかる税金が異なるため、税金面での計画も立てておくことが重要です。

1. 税率が変わるタイミング

アパートの売却による利益には譲渡所得という税金がかかります。
譲渡所得税は所有期間によって税率が変わります。

5年以下の場合：短期譲渡所得として39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）
5年超の場合：長期譲渡所得として20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）

長期譲渡と短期譲渡では税金の負担が大きく異なります。
5年を超えると税率が下がるため、譲渡所得の観点からだけでも5年を超えてから売却するほうが有利です。
したがって、売却のタイミングについてはこの税率の違いを考慮することが重要です。

2. アパートが高稼働なとき

売却を考える際、アパートの稼働率も重要な要素です。
空室が多いアパートは収益性が低いと判断され、買い手がつきにくくなる傾向があります。
そのため、満室が続いている時期に売却することで、より高い価格で売れる可能性があります。

例えば、空室を埋めるためにリフォームを行ったり、
フリーレント（一定期間家賃を無料にすること）を導入したりすることで、入居率を高めることができます。
特に、リフォームにより物件の魅力を向上させることで、入居者が見つかりやすくなり、結果として高値で売却することが可能です。
しかし、無理に家賃を下げて入居者を確保すると利回りが低下し、物件の収益性に悪影響を与えるため注意が必要です。

3. 市場の動向を読む

不動産市場の動向を把握することも、売却タイミングの見極めには欠かせません。
例えば、仙台市では再開発が進行しているエリアがあり、その影響で周辺の不動産価格が上昇している場合があります。
こうしたタイミングで売却を検討することで、物件の価値が高く評価される可能性が高まります。
不動産市場は地域ごとに異なるため、地域密着型の不動産会社と相談しながら最適なタイミングを見つけることが大切です。

状態を確認して修繕しておく

売却を考える際、アパートの状態を確認し、必要に応じて修繕を行うことは非常に重要です。
物件の状態が悪ければ、購入希望者が敬遠してしまい、売却が難航する可能性があります。
見た目の印象を良くするために、クロスの張り替えや設備の簡単な修繕など、
低コストで物件の価値を向上させる方法も検討すると良いでしょう。

ただし、大規模修繕には費用がかかるため、その費用対効果をしっかり検討することが重要です。
例えば、外壁塗装や屋根の修繕などは多額の費用が必要になる場合があります。
このような大規模な修繕を行うべきかどうかは、
売却する物件の市場価値と修繕にかかるコストを比較しながら慎重に判断しましょう。
場合によっては、現状のままで売却し、その分価格を下げる方が良いこともあります。

アパートローンの残債の把握

アパート購入時にローンを組んでいた場合、売却によって得た資金でローンを完済する必要があります。
そのため、ローンの残高がどれだけ残っているのかを事前に確認し、売却価格と比較することが大切です。
万が一、売却で得た利益がローン残高を下回る場合、差額を自己資金で補填しなければならないため、
そのリスクを理解しておく必要があります。

また、ローンの完済に伴う手続きも必要です。
例えば、ローン完済時には金融機関から抵当権の抹消を行う必要があります。
この手続きは時間がかかることもあるため、
売却手続きのスケジュールを考える際には余裕を持つことが大切です。

売却時に必要な書類の準備

アパートを売却する際には、いくつかの書類が必要になります。
売却をスムーズに進めるために、事前に必要な書類を揃えておきましょう。
具体的には、以下のような書類が必要です。

登記済証（権利証）または登記識別情報：物件の所有者であることを証明するための書類です。
実印：契約書や登記関連の手続きに必要です。
印鑑証明書：売却手続きのために、公的に実印を証明するための書類です。
固定資産税・都市計画税納税通知書：毎年の税額を確認するために必要です。
建築確認通知書・検査済証：建物が法律に則って建てられていることを証明する書類です。
測量図・建物図面・建築協定書など：物件の詳細な情報を確認するために必要な書類です。

これらの書類をあらかじめ準備しておくことで、売却手続きがスムーズに進むことになります。
特に、権利証や印鑑証明書など、紛失した場合には再発行が困難な書類もあるため、確実に保管しておくことが求められます。

仙台市のアパート売却、ご相談ください！

ホワイトハウスは地域に密着した不動産会社ですので、仙台市や仙台市近郊エリアの不動産相場を熟知しており、お客様のアパートの適正な売却価格をご提案致します。
アパートの売却は多くの要素を考慮する必要があり、その道のプロの助けを借りることで、最適な判断が可能になります。

また、アパート売却を考える際には、税金の問題や修繕の問題、ローンの残債の問題など、多岐にわたる検討事項が発生します。
ホワイトハウスでは、売却に伴う全てのプロセスについて総合的にサポートし、売主様が安心して取引を進められるようきめ細やかなサービスを提供しております。

アパートの売却を悩まれている方はもちろんのこと、どのタイミングで売却するべきか、あるいは修繕を行うべきかといった具体的な相談についても、当社が丁寧に対応いたします。
売却価格の査定は完全無料で行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

売却までの流れ

相談・査定依頼
- まずはお気軽にご相談ください。仙台不動産センターの専門スタッフが、アパートの現状やお客様のご要望をヒアリングし、無料で査定を行います。
売却計画の策定
- 査定結果を基に、売却方法や売却時期、価格の設定についてご提案いたします。税金面でのアドバイスも行い、最適な売却プランを策定します。
売却活動の開始
- 売却の依頼をいただいた後、インターネット広告やチラシ配布など、さまざまな手段を使って売却活動を行います。仙台市周辺の需要に応じた効果的なマーケティングを行い、早期売却を目指します。
購入希望者との交渉
- 購入希望者が現れたら、価格や引き渡し条件などについて交渉を行います。仙台不動産センターが売主様の立場に立ち、最も有利な条件での売却をサポートいたします。
売買契約の締結
- 交渉がまとまったら、売買契約を締結します。この際、必要書類の確認や契約書の内容についても丁寧にご説明いたしますので、ご安心ください。
物件の引き渡し
- 売買契約後、買主様に物件を引き渡します。引き渡しに伴う手続きや抵当権の抹消手続きなどもサポートいたします。