LINEでご相談
不動産売却を検討する際に、「瑕疵担保責任」という言葉を耳にした方は多いでしょう。
瑕疵については、原則として売主が負うものであるため、どのようなケースで問題となるのかは重要なポイントです。
特に、住宅における空調設備の故障は売却時のトラブルにつながることもあるため、注意が必要です。
空調設備は住宅の快適性に大きく関わるため、購入希望者にとって重要な要素となります。
そのため、設備の故障や劣化が後から判明した場合、売主と買主の間でトラブルになるケースも少なくありません。
事前に適切な対応を行い、トラブルを未然に防ぐことが不動産売却の成功につながります。
この記事では、とくに空調設備の瑕疵について、事例やその詳細を解説します。
不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
不動産売却時の空調設備の故障について瑕疵を負わない事例
住宅の不動産売却を行った際に、空調が故障した場合、瑕疵に問われるのではないかと不安になることがあります。
しかし、ケースによっては売主の責任ではないとみなされることもあるため、事例をしっかり押さえておくことが大切です。
老朽化による故障は売主の責任にならない
たとえば、築年数が30年以上経過している住宅を売却し、引き渡し後に空調設備が故障して修理不能になった場合、売主がその責任を負う必要はありません。
重要事項説明書にこの点が記載されていなかったとしても、老朽化による設備の劣化は買主側でも予測できるものであるため、瑕疵には該当しないと判断されることが多いです。
また、売主が事前に空調設備の動作保証をしていなかった場合、買主が故障を理由に損害賠償を請求することは難しくなります。
このようなケースでは、裁判所も経年劣化による設備の故障は「通常予測できる範囲内の事象」として、売主側に責任を負わせることはほとんどありません。
加えて、売却前に空調設備がすでに劣化しており、売主がその点を把握していた場合でも、「現状渡し」として売却することが一般的です。
特に中古住宅では、設備の保証がないケースが多く、買主は事前にそのリスクを理解しておく必要があります。
さらに、買主が契約前に十分な内覧の機会を持ち、空調の状態を確認できたにもかかわらず、その後の故障を理由に瑕疵を主張するのは難しくなります。
物件の内覧時には、設備の動作確認を行い、問題があれば事前に指摘しておくことが、買主側のリスク回避につながります。
また、売主が修繕履歴を残している場合、その情報を買主に提供することで、売却後のトラブルを防ぐことができます。
例えば、過去に空調設備を修理・交換していた場合は、その履歴を提示することで、買主の安心感を高めることが可能です。
不動産売却においては、設備の状態や経年劣化の程度を正確に伝え、契約書に明記することが重要です。
買主と売主の双方が納得できる形で取引を進めることで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
不動産売却時の空調故障について瑕疵を負わない理由の詳細
前述の事例の結論に至る理由として、築年数が経過した物件では空調設備が故障する可能性があることは予測可能であるためです。
中古住宅の購入において、買主は建物の経年劣化を考慮したうえで購入を決める必要があります。
とくに、築20年以上の物件では設備機器の故障リスクが高く、新品と同じような性能を期待することは現実的ではありません。
さらに、仲介業者には通常の注意義務はありますが、それを超えて設備の品質を保証する義務はありません。
たとえば、売買契約時に重要事項説明書へ記載されていなかった場合でも、
- 売主が設備の不具合を事前に保証していなかった
- 買主が現地確認や内覧の際に空調設備の状態を確認できる機会があった といった状況では、売主が責任を負う必要はないとされています。
また、建物の内覧時に買主が設備の動作確認をしていなかった場合も、後から「空調が動かない」と主張しても売主の瑕疵担保責任には問われにくくなります。
加えて、売却時に「現状渡し」として売る場合、契約書にその旨を明確に記載し、設備の故障に対する責任を限定することができます。
このような契約の取り決めをしっかりと行うことで、売主のリスクを最小限に抑えることができます。
また、築年数が古い物件では、空調設備を含めたリフォームを行うことも選択肢の一つです。
リフォームを行うことで物件の魅力が増し、売却価格の向上にもつながる可能性があります。
そのため、売却前にリフォームを検討し、そのコストと売却価格のバランスを見極めることも重要です。
設備の劣化が顕著な場合、売却価格の設定にも注意が必要です。
空調設備が古く、買主にとって大きな負担となる場合は、価格交渉の材料となることもあります。
そのため、市場価格を調査し、適切な売却価格を設定することが成功の鍵となります。
このように、設備の状態や契約の内容を適切に整理し、買主とのトラブルを未然に防ぐことが重要です。
瑕疵や設備の故障等に対する対策
不動産売却時に瑕疵トラブルを避けるためには、事前の対策が重要です。
付帯設備表・物件状況報告書の活用
現在、不動産売買の際、契約書類の一部に「付帯設備表・物件状況報告書」という書類があります。
この書類は建物や土地に関する設備状況や不動産の告知事項を記載するものであり、後々のトラブルを防ぐために売主から買主へ詳細を告知するものです。
この書類には、
- 空調設備の動作状況
- 設備の修繕履歴
- 不具合や故障の有無 を明確に記載し、買主へ情報提供を行うことが推奨されます。
加えて、空調設備の製造年や使用頻度、過去のメンテナンス状況を記載することで、買主により詳細な情報を提供することができます。
また、長年使用されている設備については「故障の可能性が高い」と事前に告知しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
設備の事前点検・修理の検討
売却前に、空調設備を含む住宅設備の点検を行い、不具合があれば修理しておくのも有効な手段です。
ただし、大規模な修理にはコストがかかるため、売却価格とバランスを見ながら判断する必要があります。
また、設備の不具合を事前に把握した場合は、売買契約書に「現状のまま引き渡す」旨を記載し、売主の責任を限定する方法もあります。
点検の際には、専門の業者に依頼して空調設備の耐用年数や部品の劣化状況を診断してもらうと、より正確な情報を提供できます。
特に、空調設備の不具合が懸念される場合は、修理費用の見積もりを取得しておくことで、買主との価格交渉の材料にもなります。
重要事項説明時の適切な告知
仲介業者を通じて不動産売却を行う際には、重要事項説明時に設備の状態を正確に伝えることが大切です。
例えば、
- 空調設備が古い場合は、「経年劣化による不具合の可能性あり」と明記する
- 動作確認をしていない場合は、「現状渡し」と記載し、動作保証はしないことを明確にする
- 修理が必要な設備については、「修理費用の見積もりあり」と提示する
こうした記載を行うことで、買主が設備の状態を事前に理解し、納得したうえで購入を決定できるようになります。
設備保証の活用
最近では、中古住宅の売却時に「設備保証サービス」を利用するケースも増えています。
設備保証をつけることで、一定期間内に設備が故障した場合に保証会社が修理費用を負担するため、買主の不安を軽減することができます。
空調設備についても、保証対象となるケースがあるため、売却前に保証サービスの利用を検討すると、売却活動がスムーズになる可能性があります。
また、保証付きの物件は買主にとって魅力的な要素となり、早期売却につながることもあります。
まとめ
不動産売却時における空調設備の瑕疵担保責任を回避するためには、事前の準備が重要です。
売主としては、
- 付帯設備表・物件状況報告書を活用し、空調設備の情報を詳細に伝える
- 設備の事前点検や修理を検討し、必要に応じて買主へ修理費用の見積もりを提示する
- 契約時に「現状渡し」の条件を明確にし、買主との認識のズレをなくす
- 設備保証サービスを活用し、買主の安心感を高める
- 売却価格の適正設定を行い、設備の劣化を考慮した価格で市場に出す
- 買主が内覧時に設備の動作確認をしやすい環境を整えることで、売却後のトラブルを防ぐ
こうした対策を講じることで、売却後のトラブルを防ぎ、スムーズな取引を実現できます。
不動産売却では、設備の状況を正直に伝え、契約内容を明確にすることが重要です。
特に、空調設備の劣化は買主にとって重要なポイントとなるため、事前の情報提供が信頼関係の構築につながります。
弊社では、不動産売却に関するご相談を受け付けております。
空調設備の瑕疵担保責任について不安がある方は、お気軽にご相談ください。
