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「昔住んでいた家を賃貸に出していたけれど、そろそろ売りたい」
「相続で引き継いだ住宅が現在も人に貸している状態…でも売却したい」
このように、賃貸中の物件を売却したいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、空き家や空室の物件と違い、「人が住んでいる」状態での不動産売却には、いくつかの注意点があります。
この記事では、賃貸中の不動産をスムーズに売却するための知識と注意点を、わかりやすくご紹介します。
賃貸中でも住宅は売却できるの？
結論から言うと「売却は可能」です。
たとえ賃貸契約中であっても、不動産は所有者の財産ですから、法的には売却が可能です。
ただし、現在入居している借主（賃借人）の権利は法律で守られているため、その取り扱いには十分な配慮が必要です。
賃貸中物件の売却方法は2つ
① 賃貸借契約を継続したまま売却する（オーナーチェンジ）
これは現在の賃借人にはそのまま住み続けてもらい、物件を「賃貸中物件（オーナーチェンジ物件）」として売却する方法です。
【特徴】
- 買主は「投資用物件」として購入
- 現在の賃料や契約条件がそのまま引き継がれる
- 賃借人との契約は維持される（家賃収入付き物件として売れる）
【メリット】
- 賃借人の立ち退き交渉が不要
- 売却までの手間やトラブルが少ない
- すぐに収益が見込める物件として投資家に人気
【デメリット】
- 実需向け（マイホーム目的）の買主は購入できない
- 価格が相場よりやや下がる傾向がある
- 賃貸条件（家賃が安い・滞納リスクなど）によって買い手が限定される
② 賃借人に退去してもらい、空き家にしてから売却する
いわゆる「実需向けの売却」。
マイホーム用に購入を検討している人に向けて販売できます。
【特徴】
- 空室のため内覧やリフォームが自由
- 売却価格も高くなる傾向がある
【メリット】
- 一般住宅市場に出せる（買い手が増える）
- 査定価格も高くなる可能性
【デメリット】
- 立ち退き交渉が必要
- 賃借人からの拒否があると難航
- 退去後のリフォーム・原状回復費がかかる可能性あり
賃借人に退去してもらうことはできる？
基本的に、貸主側から一方的に「退去してほしい」とは言えません。
借地借家法により、借主には強い権利（居住権）が与えられているため、売却を理由に退去を求めることは原則として認められません。
▼退去をお願いできるのは、以下のような「正当事由」があるとき
- 建物の老朽化による取り壊し
- 自身または家族の居住目的で使いたい
- 契約期間満了後、再契約を行わない場合
ただし、これらの正当事由があっても、実際には「立退料（引っ越し費用・慰謝料）」を支払って退去に応じてもらうケースが多いです。
「オーナーチェンジ物件」として売却する際のポイント
投資家向けに売却する場合、以下の情報が重要になります。
- 現在の家賃と賃貸契約の内容（敷金・礼金・契約期間など）
- 入居者の属性（年齢、職業など）※個人情報には配慮が必要
- 家賃滞納の有無
- 修繕履歴や物件状態
- 固定資産税や管理費などの年間コスト
買主側にとっては収益性やリスクがポイントになるため、正確な情報開示が信頼につながります。
どちらの方法が良いのか？
- 早く売りたい → オーナーチェンジ物件として売却
- 高く売りたい → 空室にして実需向けに売却
この2つが大きな判断基準になります。
また、借主との関係性や信頼関係、契約期間の残りなども踏まえて、不動産会社としっかり相談することが大切です。
税金や費用の注意点
賃貸中物件の売却に関しても、通常の売却と同じように譲渡所得税・仲介手数料・登記費用などが発生します。
また、収益物件の売却になるため、場合によっては事業所得と見なされるケースや、税理士と相談のうえ計画的に進める必要もあります。
まとめ
✅ 賃貸中でも住宅は売却できる！
✅ 方法は「オーナーチェンジ」か「空き家にして売却」の2パターン
✅ 借主の退去交渉は慎重に、法律の知識も必要
✅ 不動産会社・専門家と連携して、最適な売却戦略を立てよう
「賃貸に出していた住宅をそろそろ整理したい」
「相続で引き継いだ賃貸中の家、どうしたらいいの？」
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