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「住宅ローンが残っている家を売って、新居に住み替えたい」
そんな希望を持つ方は少なくありません。しかし実際には、今の住宅ローンが残っている間に新しい家を購入すると“住居費の二重払い”という大きな負担が生じることがあります。
さらに、想定通りに今の家が売れなかった場合には、資金が行き詰まる可能性も……。
この記事では、仙台市で不動産売却や住み替えを検討している方に向けて、
- 住居費の二重払いとは何か？
- よくある失敗パターンと回避方法
- 最終手段としての「任意売却」とは？
について、わかりやすく解説していきます。
💸 住居費の「二重払い」とは？
▶ 住宅ローンを完済せずに住み替えるとどうなる？
現在の住まいに住宅ローンが残っている状態で、先に新居を購入すると、
- 旧居の住宅ローンの返済
- 新居のローン返済
- 旧居の固定資産税・管理費などの維持費
- 引っ越し後の新居の光熱費・生活費
といった形で、2つの住まいに関するコストを同時に支払う“二重払い状態”になります。
▶ 仙台市でもよくある住み替え失敗例
例①｜若林区・築20年戸建ての住み替えケース
- 売却想定価格：2,800万円
- 残ローン：2,500万円
- 実際の成約価格：2,300万円
- 新居の購入価格：3,200万円（ローン利用）
➡ 差額500万円を自己資金で補填し、結果的に貯蓄がほぼゼロに。さらに旧居が2ヶ月売れず、ローン二重払いが発生。
例②｜青葉区のマンションを売却できず「賃貸」へ
- 築15年、駅徒歩15分
- 賃貸に出すも借り手がつかず、空室6ヶ月
➡ 毎月返済11万円＋固定費2万円＝月13万円が出ていく状態に。
新居ローン9万円と合わせて月22万円の住居関連費用に苦しむ事態に。
🛑 二重払いを回避する3つの方法
✅ 1. 先に売却してから新居を購入する（売り先行）
最も確実なのは、現在の住まいを先に売却してから新居を探す「売り先行」の方法。資金計画が立てやすく、ローンの重複リスクもありません。
デメリットは「仮住まいが必要になる可能性」があることですが、それでも二重払いのリスクと比べれば現実的です。
✅ 2. 売却と購入を同時進行で進める（同時進行）
信頼できる不動産会社に依頼し、売却活動と並行して新居探しを行う戦略です。スケジュール調整と条件交渉が鍵になるため、売却に強い営業担当者とタッグを組むことが重要です。
「売却契約を済ませてから新居の契約をする」という流れが最も安全です。
✅ 3. ダブルローン回避のための「つなぎ融資」も検討
金融機関によっては、「旧居が売れるまで」の一時的なローン（つなぎ融資）を提供している場合もあります。ただし、金利が高く、短期間の利用が前提となるため、使い方には注意が必要です。
🏚 最終手段「任意売却」とは？
▶ 任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったとき、競売にかけられる前に、債権者（金融機関）の同意を得て市場で物件を売却する方法です。
一般的には以下のようなケースで利用されます：
- 住宅ローンの滞納が続いている
- 売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン状態）
- 競売になる前に生活再建を図りたい
▶ 任意売却のメリットと注意点
メリット：
- 通常の売却に近い形で進められる（市場価格で売却可能）
- 競売より高く売れる可能性が高い
- 引っ越し代の一部を金融機関が負担することもある
注意点：
- 債権者の同意が必要
- 信用情報に事故記録が残る（いわゆるブラックリスト）
- 手続きが複雑で専門知識が必要
➡ 専門の「任意売却サポート業者」や、任意売却に精通した地元の不動産会社に相談することが成功のカギになります。
🏡 売却と資金計画のバランスが、住み替え成功のポイント
不動産の売却は「高く売れるかどうか」も大切ですが、それ以上に資金計画が破綻しないことが何より重要です。
仙台市のようにエリアや物件によって相場が大きく異なる都市では、売却までの期間も読みづらく、余計に慎重な対応が求められます。
✅ まとめ｜二重払いのリスクを避け、安心の売却を実現するために
仙台市で不動産の住み替えや売却を考えるなら、「先に売るか、後で売るか」の判断が結果を左右します。
- 売り先行で二重払いを回避
- 同時進行ならスケジュール調整がカギ
- 売れ残りそうな場合は「任意売却」の検討も視野に
「今の家、ちゃんと売れるかな…」
「ローンが残ってるけど買い替えて大丈夫？」
そんな不安を感じたら、まずは地元に強い不動産会社に相談することから始めましょう。
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