LINEでご相談
「相続した実家を売りたいけど、名義人が亡くなったまま」
「共有名義の親族がどこにいるのかわからない」
「登記簿上の所有者が消息不明で、売却が進められない」
こうした「所有者不明」の不動産は、全国で増加しています。特に仙台市のように相続放置や空き家の増加が深刻な都市では、売却しようにも法的なハードルが高く、動き出せずに困っている方が多くいらっしゃいます。
この記事では、仙台市で所有者が行方不明となっている不動産を売却するために必要な手続きと考え方、そして具体的な進め方をわかりやすく解説します。
📍 所有者が行方不明のままだと、なぜ売却できないのか？
不動産を売却するには、登記簿上の所有者の同意＝本人の署名と実印、印鑑証明書の提出が必要です。
つまり…
- 所有者が生きていても「連絡が取れない」場合
- 所有者が死亡していて「相続登記がされていない」場合
いずれも「法的な所有者が不明確」であるため、売買契約自体が成立しない＝売却できないという状況になります。
🧭 まずは「本当に行方不明か？」を確認するところから
実は「行方不明と思っていたけれど、実は別の場所で元気に暮らしていた」というケースも少なくありません。
以下の手段で所在調査が可能です。
✅ 1. 住民票や戸籍附票をたどる（市役所）
- 最後に所在していた住所地の役所で、住民票の除票や戸籍の附票を取得
- これにより転居先や死亡の有無がわかる場合も
✅ 2. 法務局で登記情報を確認
- 所有者の住所・氏名が記載された登記簿を取得（500〜600円）
- 名義人が何代も前のままになっていることも
➡ 所在がわかれば連絡を取り、協議や名義変更へ進めることが可能になります。
🔍 それでも見つからない場合｜法的な対処法は？
もしも所在が完全に不明、もしくは連絡不能となった場合は、法律に基づく手続きを通じて売却可能な状態にする必要があります。
ここでは代表的な3つの方法をご紹介します。
✅ ① 相続登記の未了が原因の場合 → 相続登記の実施
所有者がすでに亡くなっている場合、まず行うべきは相続登記（名義変更）です。
【必要な手続き】
- 戸籍謄本や除籍謄本の収集（被相続人と相続人すべて）
- 相続人全員の同意による「遺産分割協議書」の作成
- 登記申請（法務局）
➡ 相続人の中に行方不明者がいる場合は、後述する「不在者財産管理人」または「失踪宣告」の対応が必要になります。
✅ ② 所有者が行方不明だが生存が確実 → 不在者財産管理人の選任
家庭裁判所に申し立てることで、「不在者財産管理人（ふざいしゃざいさんかんりにん）」を選任することができます。
【対応の流れ】
- 不在者が「最後に住んでいた住所地を管轄する家庭裁判所」へ申立て
- 裁判所が弁護士等を管理人に選任
- 管理人の同意のもと、不動産売却が可能になる
【必要なもの】
- 申立書
- 利害関係を証明する書類（登記簿・戸籍・住民票など）
- 費用：裁判所に納める予納金（数万～十数万円）
➡ 管理人が代わりに売却手続きを進められるようになります。
✅ ③ 所有者が生死不明で7年以上 → 失踪宣告（民法第30条）
7年以上音信不通の場合、「失踪宣告」を家庭裁判所に申し立てることで、法律上“死亡したもの”とみなすことが可能です。
【主な手続き】
- 申立てから公告期間（6ヶ月）を経て、失踪宣告が認められる
- 死亡とみなされたことで、相続手続きに移れる
※ 東日本大震災など特殊な事情での「特別失踪宣告」は5年 → 1年に短縮されていた実績あり。
🏘 仙台市での注意点｜都市計画・空き家条例にも注意
仙台市では空き家の放置が大きな社会問題となっており、2024年以降、管理不全空き家への固定資産税の減免廃止や、所有者調査の強化が進んでいます。
特に、
- 登記上の所有者と実際の使用者が異なる
- 相続登記がされないまま10年以上放置
- 売却できず、管理もされていない
といった不動産は、市役所や町内会から調査や改善要請が来ることもあります。
✅ 売却までの流れとポイントまとめ
- 登記簿を確認する
- 住民票・戸籍で所在を調査
- 所在不明なら家庭裁判所で法的手続きへ
- 売却のための名義変更または管理人の選任
- 信頼できる不動産会社と連携して売却活動へ
📞 まとめ｜「行方不明だから売れない」は終わりにできる
所有者が行方不明でも、正しい手続きを踏めば売却は可能です。
ただし、通常の不動産売却とは違い、法的な知識と時間、専門家との連携が必要不可欠となります。
「家が売れなくて困っている」
「空き家を放置して近所から苦情がきている」
そんなときは、まずは専門家へ相談してみましょう。
📨 仙台市で所有者不明の不動産売却をご検討の方へ
【フリーダイヤル】0120-130-082（営業時間：9:00〜17:00／年中無休）
【無料WEB相談】👉 こちらからお問い合わせ
弁護士・司法書士・不動産会社と連携し、
“売れない不動産”に終止符を打つお手伝いをいたします。
まずは無料ですのでお気軽にご相談ください。
