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「親から相続した築40年の家、そろそろ売却したい」
「昭和の頃に建てた家、地震が心配で手放したい」
そんな声が仙台市でも年々増えてきています。
とくに課題になるのが、1981年以前に建築された「旧耐震基準」の住宅。このタイプの物件は、地震への耐久性に不安があり、買主の警戒心も強く、“売りにくい不動産”とされることが多いのです。
本記事では、仙台市における旧耐震住宅の市場背景と、売却時の注意点、そして売却を成功させるための具体的な方法についてわかりやすく解説します。
🏚 旧耐震基準とは？いつからの建物が対象？
日本の住宅の耐震基準は、大地震の教訓を元に何度も改訂されています。
旧耐震基準＝1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します。
この基準では、震度5程度の中規模地震への耐久性しか想定されておらず、震度6強〜7クラスの大地震では倒壊リスクが高いとされています。
📉 なぜ旧耐震の住宅は売りにくいのか？
❌ 1. 耐震性に対する買主の不安が強い
東日本大震災を経験した仙台市では、「地震に強い家かどうか」が物件選びの大きな基準です。旧耐震の建物はそれだけで敬遠される傾向があります。
「修繕・補強しないと危険かも」「リフォーム費用がかさむかも」といった不安が先に立つため、購入意欲が下がってしまいます。
❌ 2. 住宅ローン審査に通りにくいケースも
旧耐震の物件は、金融機関の住宅ローン審査でマイナス評価となることがあり、特に以下のケースでは注意が必要です：
- 耐震診断を受けていない
- 木造で築40年以上経過している
- 建築確認資料（設計図等）が残っていない
このような状況だと、買主が住宅ローンを組めず、購入そのものができないという事態になりかねません。
❌ 3. 瑕疵（欠陥）に対する責任リスクが高い
旧耐震住宅では、基礎のひび割れ、土台の腐食、柱の傾きなどが生じている可能性があり、売却後にトラブルになりやすい点も課題です。
売主としては「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」のリスクをできるだけ減らす必要があります。
🏙 仙台市内における旧耐震住宅の状況
▶ 多く残るのは若林区・太白区・青葉区の旧市街地
仙台市では、以下のようなエリアに旧耐震住宅が多く残っています：
- 若林区：南小泉、連坊、遠見塚など
- 青葉区：八幡、川内、木町通周辺
- 太白区：長町、郡山、富沢旧エリア
市街地からのアクセスが良い一方で、再建築に制限がある地域や、都市計画道路予定地が近いエリアもあり、売却には個別対応が求められます。
✅ 旧耐震の不動産でも売却できる！3つの戦略
① 耐震診断＋簡易補強で「安心感」を売る
- 市や県の補助金を活用し、耐震診断を実施
- 必要に応じて筋交いや金具の追加補強
- 結果報告書を提示することで、買主の信頼を得る
仙台市では、昭和56年5月以前の木造住宅に対し、耐震診断費用を最大7万円補助する制度もあります。
▶ 詳細：仙台市耐震診断助成制度（仙台市HP参照）
② 「リノベーション素材」として訴求する
近年、築古住宅を自分好みにリノベーションする「リノベ済み住宅」や「DIY可能物件」が人気です。
- 内装・水回りを最低限整えて売り出す
- 「リノベ素材」として広告で打ち出す
- 不動産投資家向けにアプローチする
“古い＝味わい”というニーズも一定数あるため、見せ方とターゲット設定がカギになります。
③ 「土地としての価値」にシフトして売却
建物自体の価値がゼロ、あるいはマイナス評価となる場合は、思い切って「解体前提」「土地売り」として売却する方法もあります。
- 解体費用を事前に見積もって提示
- 建築条件を明確に伝える
- 建ぺい率・容積率・接道状況などを整理
買主が再建築をスムーズに検討できるよう、情報を整えることが重要です。
⚠ 注意点｜売却時に必ず確認しておきたいこと
- 建築確認済証や設計図の有無
- 市のハザードマップ（地震・液状化・浸水）
- 接道状況（建築基準法に適合しているか）
- 境界の明示（測量の有無）
これらの情報を整理しておくことで、買主の不安を減らし、トラブルを防ぐことができます。
📞 まとめ｜旧耐震でも「売り方次第」で買い手は見つかる
旧耐震住宅は確かに売りづらい一面がありますが、事前の準備と戦略によっては十分売却可能です。
- 耐震診断の実施と補強で“安心”を提示する
- リノベ素材や投資対象として見せ方を変える
- 土地売りとして活用方法を明確にする
仙台市内で築40年以上の住宅を売却したいと考えている方は、まずは地域の実績が豊富な不動産会社に相談し、「自分の物件に合った売却方法」を一緒に探るところから始めてみてください。
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