【不動産売却】居住中の物件売却から住替えまででこれだけは気をつけて！

2025年6月4日

住み替えを伴う不動産売却は、人生でも大きな転機となるイベントのひとつです。

「今の家に住みながら売却できるの？」

「住み替えで損しない方法は？」

「内覧対応って正直めんどくさそう…」

そんな不安や疑問にお応えすべく、本記事では【居住中の売却】から【住み替え完了】まで、スムーズに進めるための注意点と実践的アドバイスをまとめました。

✅ 1. 居住中でも家は売れる？その前に考えるべき2つの方法

住み替えには大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。

▶ 売り先行（今の家を売ってから新居購入）

メリット：

売却金額が確定するため、資金計画が立てやすい
無理なローンを組まずにすむ
価格交渉でも落ち着いて対応できる

デメリット：

タイミングが合わないと仮住まいが必要
引っ越しが2回になる場合がある

▶ 買い先行（新居を先に買ってから今の家を売却）

メリット：

仮住まい不要、引っ越し1回で済む
新居の条件をじっくり選べる

デメリット：

現在の住宅ローンと新居ローンが重複するリスク
売却が長引くと資金負担が大きくなる

➡ あなたの資金状況・家族構成・住み替え目的に応じて、どちらが適切かを冷静に判断することが第一歩です。

💰 2. 住み替えに必要な「お金」と「タイミング」のリアル

▶ 住宅ローン残債と抵当権のチェック

今の家にローンが残っている場合、売却と同時に完済しないと売れません。
ローン完済と同時に、抵当権（担保）を抹消する登記手続きが必要。

➡ ローン残高は、金融機関で「残債証明書」を取得すればすぐにわかります。

▶ 売却・購入にかかる費用の全体像

項目	目安金額（3,000万円物件の場合）
仲介手数料（売買）	約100万円前後（＋消費税）
登記・司法書士報酬	約10〜20万円
引っ越し代	約10万円〜20万円
新居の諸費用（登記・手付等）	購入金額の6〜10％程度が目安

➡ 住み替えには売却益を手にする前に支払いが発生するケースも多く、事前に資金の流れをシミュレーションしておくことが大切です。

🧳 3. 仮住まいが必要になるケースとその対処法

「売り先行」では、新居の入居までにタイムラグがあることも。

▶ 仮住まいの候補例：

賃貸マンション（短期契約可のもの）
実家や親族宅に一時的に同居
ウィークリーマンション（コスト高だが柔軟）

💡 引っ越しが2回になることを想定し、荷物を減らす or トランクルームを活用するのも手です。

🧹 4. 居住中でも印象アップ！内覧対応のコツ

住みながら売却活動をする場合、「内覧対応」が重要な鍵を握ります。

▶ ポイント1：第一印象は“玄関と匂い”

玄関は生活感を感じさせないようにスッキリ
空気清浄機や芳香剤で室内の空気を整える

▶ ポイント2：生活感を極力抑える

家族写真や衣類、郵便物などは見えないところへ
カーテンや照明で明るく清潔な印象を演出

▶ ポイント3：内覧者が来たら…「席を外す」

→ 売主が居ると、購入希望者が本音を言いにくい傾向があります。
信頼できる不動産会社に任せ、自宅には一時外出するのも戦略です。

🧾 5. 税金と特例制度の基礎知識

住み替え時には、売却による「譲渡所得」に対して課税されるケースがあります。

▶ 特例：3,000万円の特別控除

居住用住宅を売却した場合、譲渡益から最大3,000万円を非課税にできる制度
利用条件あり（2年以内に同じ特例を使っていないなど）

▶ 軽減税率（10年超の所有物件）

譲渡益の一部に対して、所得税・住民税の税率が軽減されます
特別控除との併用も可能

💡 譲渡所得税に関しては、税理士に確認しておくと後で後悔しません。

🤝 6. 住み替え成功の鍵は「不動産会社の選び方」にあり！

信頼できるパートナー選びがすべてを左右します。

▶ 選定のポイント：

住み替えの実績が豊富か
売却価格だけでなく、資金計画や引っ越しスケジュールまで相談できるか
担当者が柔軟でスピード感があるか

➡ 複数社から見積もりを取る「一括査定サイト」も有効活用しましょう。

📝 7. よくある失敗とその回避策

失敗例	回避策
売却が長引いて仮住まい費用がかさんだ	スケジュールに余裕を持ち、買取保証の活用も検討
内覧で生活感が強すぎて印象が悪かった	モデルルームのような“魅せ方”を工夫する
売却金額が想定より少なく、新居予算に影響した	査定結果を鵜呑みにせず、現実的な価格戦略を
手続きや引っ越しで疲弊し、仕事や家事に支障	家族全体で役割を分担し、必要なら業者を頼る