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中古住宅を売却しようとすると、意外な落とし穴があることをご存知でしょうか？
それは、「建物完了検査」の有無です。
建築当時に完了検査を受けていない住宅や、検査済証が手元にない住宅は、売却時に買主や金融機関から「違法建築かもしれない」と判断され、売れにくくなるケースがあります。
今回は、不動産売却において見落とされがちな「建物完了検査」について、制度の基本から、売却時のリスク、対応策まで徹底解説いたします。
✅ 1. 建物完了検査とは？制度の背景を知ろう
建物完了検査とは、建物の建築工事が完了した後に、設計図や建築確認申請通りに建てられているかを行政や検査機関が確認する法定の検査です。
完了検査を受けて合格すると、「検査済証」という公的な証明書が発行されます。
これは建築基準法第7条に基づく制度で、
- 建物が違反建築でないこと
- 法的に利用・居住可能であること
- 将来の増改築やローンの審査で信用される物件であること
を示す重要な書類となります。
🧱 2. なぜ完了検査を受けていない家があるのか？
古い住宅では、次のような理由で完了検査を受けていないケースが意外に多く見られます。
▶ 昭和以前の建物で制度が緩かった
1970〜80年代以前は、建築確認は義務でも完了検査が事実上スルーされることが多く、検査済証がないまま登記されている家も珍しくありません。
▶ 建築主・工務店が申請を怠った
- 忙しくて検査を受けそびれた
- 自己使用で売却の予定がなかったため、気にしなかった
- 建築費を安く抑えるために一部未申請部分がある
などの理由から、意図的に未検査にされた例も存在します。
⚠ 3. 検査済証がないと何が問題なのか？
❌ 融資が通らない
多くの金融機関では、検査済証がない住宅に対して住宅ローンを組ませない方針です。
買主がローン審査に落ち、売買契約がキャンセルになる事例も。
❌ 違法建築と疑われる
検査済証がないと、「実際の建物が確認申請と異なる可能性がある」と判断され、建ぺい率・容積率の違反、建築制限違反などを疑われるリスクがあります。
❌ リフォーム・増築ができない
増築や用途変更を計画しても、「現存の建物が検査済みでない」ために建築確認申請が受理されないことも。
→ 買主のリフォーム希望が実現できず、売却が断念されることもあります。
🏠 4. 売却活動への具体的な影響
検査済証がないことは、売却活動に次のようなデメリットを生じさせます。
| 項目 | 影響 |
|---|---|
| 売却価格 | 相場より100〜300万円下がるケースも |
| 売却期間 | 説明・調整に時間がかかり、長期化しやすい |
| 契約リスク | ローンNG → 契約解除リスクあり |
| 売却後のトラブル | 増築不可・是正工事などのクレーム |
🧾 5. 検査済証の有無を確認するには？
売主が検査済証を紛失してしまった場合、以下の方法で確認が可能です。
▶ 方法①：建築確認申請書・台帳記載事項証明書の取得
- 建築確認番号を元に、市区町村や建築確認検査機関で「台帳記載事項証明書」を取得します。
- ここに完了検査の実施状況・検査済証の発行有無が記載されています。
▶ 方法②：不動産登記簿を確認
完了検査の記録は登記簿には記載されませんが、建築年や構造などと照合しながら建築年次の制度に照らして判断できます。
🛠 6. 検査済証がない場合の対処法と売却戦略
① 買主へ正直に開示し、価格交渉に応じる
重要事項説明書に記載し、売却価格に反映させましょう。
→ 検査済証なしでも購入したい買主をターゲットに絞るのが現実的です。
② 民間の適合証明（12条5項報告）を活用する
建築士や民間検査機関による現況調査で、建物が法令に適合していることを確認し、「12条5項報告」や「建築基準法適合証明」を取得することで、
買主やローン会社に信頼性をアピールできます。
③ 「既存住宅売買瑕疵保険」への加入を検討
検査済証のない中古住宅でも、一定の基準を満たせば既存住宅売買瑕疵保険（インスペクション付き）に加入することが可能。
これにより、買主の不安を減らし、融資審査にもプラスに働く場合があります。
📚 7. 実際にあったトラブル事例
● 事例①：検査済証がなく、ローン審査NG → 契約白紙
「検査済証はないけど問題ないだろう」と仲介業者も見過ごし、契約成立後に買主のローンが否決。手付金トラブルに発展。
● 事例②：増築申請が通らず買主が購入を断念
購入後にリノベーションを予定していた買主が、役所で確認したところ、検査済証未取得で建築確認申請ができず、売却自体がキャンセルに。
👨💼 8. 専門家のサポートを受けよう
- 不動産会社：売却戦略や価格査定の調整
- 建築士・インスペクター：現況調査、適合報告書の作成
- 行政窓口：台帳確認や12条5項報告の手続き
- 司法書士：登記情報との整合確認
➡ 「検査済証がない＝売れない」わけではありません。
適切な書類と説明で、買主の不安を解消することが十分可能です。
✅ まとめ｜完了検査の有無は中古住宅の信頼性に直結する
- 検査済証は、住宅が法的に安全であることを示す大切な書類
- 検査済証がないと、価格交渉・売却期間・契約成立率に影響
- 適合証明や瑕疵保険の活用で信頼性を補うこともできる
- 売却前に、台帳記載事項証明の取得や、専門家への相談を！
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