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不動産を売却して利益が出た場合、「所得税」だけでなく「住民税」も課税されます。
ところが、住民税の課税方法や計算の仕組みはあまり知られておらず、「後から請求が来てびっくりした」という声も多く聞かれます。
このブログでは、不動産売却時に発生する住民税の基本から、
計算方法・申告の流れ・節税対策・よくある勘違いまで、具体例を交えながら丁寧に解説していきます。
✅ 1. 不動産売却で住民税がかかる理由とは？
不動産を売却し、購入時よりも高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「所得税」と「住民税」がかかります。
住民税とは、都道府県民税＋市区町村民税をあわせた地方税で、前年の所得をもとに計算されます。
つまり、「売却した年の翌年の6月頃」から課税されるのが住民税であり、売却直後ではなく“1年後に納税通知が来る”というのがポイントです。
📊 2. 住民税の計算方法と税率
▶ 譲渡所得の計算式
コピーする編集する譲渡所得 = 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
- 取得費：購入時の価格、登記費用、仲介手数料など
- 譲渡費用：売却時にかかった手数料、解体費用など
※購入価格が不明な場合は「概算取得費＝売却額の5%」で代用することも可能
▶ 所有期間によって税率が変わる
| 所有期間 | 住民税率 | 補足 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 9% | 税率が高く、税負担が重い |
| 5年超（長期譲渡） | 5% | 節税の観点からは、5年以上保有が有利 |
👉 所有期間の起算日は、「購入日」ではなく「売却年の1月1日現在での所有年数」で判断します。
🧾 3. 確定申告と納税のタイミング
▶ 確定申告の必要性
不動産売却で利益が出た場合は、必ず翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をする必要があります。
確定申告をすることで、税務署が所得税と住民税を計算し、住民税は6月以降、各自治体から納付書が送られてきます。
▶ 住民税の納付方法
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 普通徴収 | 自宅に届く納付書で年4回（6月・8月・10月・翌年1月）支払い |
| 特別徴収 | 会社員などの場合、給与から天引きされる |
※不動産売却のように臨時収入で発生した住民税は「普通徴収」が一般的です。
💡 4. 節税対策｜知っておきたい控除・特例
▶ ① 居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特例です。
【適用条件】
- 自身が住んでいた家（または過去に住んでいた家）
- 親族などへの売却でない
- 住まなくなってから3年以内の売却
👉 これを適用すれば、住民税・所得税ともにゼロになる可能性があります。
▶ ② 10年超所有軽減税率の特例（併用可能）
所有期間10年以上のマイホームを売却する場合、
譲渡所得のうち6,000万円までの部分に対して、住民税が4%に軽減されます（通常は5%）。
この特例は、上記の「3,000万円控除」と併用できるため、非常に強力な節税策です。
💬 5. よくある誤解と注意点
❌「住民税は売却直後に払うんですよね？」
→ ✘ いいえ、翌年6月以降に通知が来るのが住民税。
売却してから1年近くタイムラグがあるため、「急に高額の納付書が届いた！」と驚く方も多いです。
❌「住民税って一律10%じゃないの？」
→ ✘ 不動産売却で発生する住民税は、「譲渡所得に対して5% or 9%」が課税されます。
給与所得などにかかる住民税とは別枠で、分離課税扱いとなります。
❌「取得費の証明がなくても何とかなるでしょ？」
→ ✘ 購入価格が証明できないと、取得費は「5%」とみなされ、大きく税負担が増える可能性があります。
➡ できるだけ契約書・領収書・登記費用の明細は残しておきましょう。
🧮 6. ケース別｜住民税の目安をシミュレーション
例①：長期保有物件（マイホーム）で3,000万円の譲渡益
- 所有期間10年、居住用財産の控除適用
- 3,000万円 − 3,000万円控除 ＝ 0円
→ 所得税・住民税ともに課税なし
例②：短期譲渡（5年未満）で利益1,000万円
- 住民税率：9%
→ 1,000万円 × 9% ＝ 90万円の住民税
※所得税30%（300万円）と合わせると計390万円！
➡ 短期売却は税負担が大きいため、タイミングに注意！
👨💼 7. 税理士に相談すべきタイミングは？
- 譲渡益が1,000万円を超える場合
- 所有年数が複雑（相続・共有名義・法人名義など）
- 控除や特例の適用に迷っている
- 過去の確定申告と整理が必要なとき
➡ 無理に自分だけで対応しようとすると、数十万円単位の税金を余分に払ってしまうこともあります。
事前相談で“合法的な節税”が可能になります。
✅ まとめ｜住民税は売却後に“やってくる”
- 不動産売却後に発生する「住民税」は譲渡所得に対する分離課税
- 所有期間に応じて「5% or 9%」の住民税が課税される
- 住民税の請求は売却の翌年6月ごろにやってくる
- 「3,000万円控除」や「軽減税率の特例」で節税が可能
- 正しく確定申告しないと税金で損をする可能性大
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