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「自宅の1階で長年店舗を営んできたけど、そろそろ売却したい」
「親から相続した店舗併用住宅、どう活用すればいい？」
そんな時、多くの方が最初に直面するのが、
「店舗併用住宅ってそもそも売れるの？」「税金はどうなるの？」という疑問です。
結論から言えば、店舗併用住宅は売却可能です。
しかし、一般住宅に比べて売却難易度が高く、税制上の取り扱いもやや複雑です。
この記事では、店舗併用住宅の売却における
- 売りにくい理由
- 買い手が限定される事情
- 売却時に使える税制上の特例
- 成功のための売却戦略
を分かりやすく解説していきます。
🏠 店舗併用住宅とは？基本の確認
「店舗併用住宅」とは、1つの建物に「居住部分」と「店舗（事業）部分」が共存している建物です。
よくある形としては、
- 1階が飲食店、2階が居住スペース
- 整骨院・美容室などの自営業併設
- テナントや事務所として貸している部分がある住宅
などがあります。
❓ 店舗併用住宅が売りにくい3つの理由
① 購入層が限られている
一般の住宅購入希望者は「自宅のみ」を探しています。
一方で店舗併用住宅は「自宅＋店舗活用」が前提。
つまり、
- 自営を検討している個人事業主
- 賃貸目的で使いたい投資家
- 建替え用地として探している業者
など“特定のニーズを持つ買主”に限定されるため、売却期間が長くなりやすいのです。
② 融資の難易度が高くなる
通常の住宅ローンは「居住用不動産」が前提です。
店舗部分が多いと、以下のような支障が出ます：
- 銀行によっては住宅ローンNG
- 事業用ローン（金利高い／期間短い）が必要
- 投資用物件として扱われると自己資金の割合が高くなる
➡ 融資のハードルが上がることで、買主の選択肢が狭まります。
③ 建物の設計や用途地域がネックになる
店舗併用住宅は築年数が古いケースが多く、
- 耐震基準を満たしていない
- 間取りが独特で、住み替えに向かない
- 用途地域の制限で再建築が難しい
などの物理的・法的なハードルがあるため、資産価値が通常の住宅よりも下がりやすい傾向があります。
💡 売却時に利用できる税制上の特例
▶ 居住用財産の3,000万円特別控除
自宅を売却した場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を非課税にできる制度です。
【適用条件】
- 自分が住んでいた部分に対してのみ適用される
- 居住部分が全体の90%以上なら、建物全体に特例適用可能
- 90%未満の場合、居住部分に相当する譲渡所得にのみ特例が使える
➡ つまり、「どれだけ住んでいたか」が特例適用に直結します。
▶ 建物の居住割合の計算方法（例付き）
国税庁のガイドラインでは、居住部分の割合は以下のように計算されます。
cssコピーする編集するA：居住用部分の床面積
B：事業用部分の床面積
C：併用部分の床面積（共用玄関、廊下など）
居住割合 ＝ A ＋（C × A /（A＋B））
例：
- 1階（店舗）：60㎡
- 2階（居住）：90㎡
- 玄関・階段（共用）：20㎡
→ A=90、B=60、C=20
→ 居住割合 ＝ 90 + (20 × 90 / 150) ＝ 90 + 12 ＝ 102㎡
➡ 全体面積170㎡のうち、102㎡が居住用 → 約60%の適用可能。
▶ 特例の使い方の注意点
- 賃貸中の店舗部分には特例は使えません
- 過去2年以内に同様の特例を使っていると再利用不可
- 減価償却などで課税所得が増える場合もあるので要注意
📈 高く売却するための実践戦略
1. ターゲットを「自営志向者」「不動産投資家」に絞る
- 「住みながらお店をやりたい」個人
- 「下階を貸し出し、上階に住む」投資家
など特定ニーズに合わせた広告戦略が有効です。
2. 居抜きでの売却を検討
- 店舗設備を残したまま「居抜き」で売却すれば、
- 初期費用を抑えたい買主に魅力的
- 美容室・カフェ・整骨院などは特に人気
3. 売却前に建物の用途変更申請 or 分離登記を検討
- 一部住居に用途変更する
- 分離登記で“住居部分”だけ先に売却する
など、法的な整理をしてからの売却で買い手の幅が広がるケースもあります。
🔍 司法書士・税理士・不動産業者を上手に活用しよう
- 司法書士：登記の確認、持分・用途割合の調整
- 税理士：譲渡所得の計算、特例の適用判定、確定申告対応
- 不動産業者：物件評価、ターゲット設定、売却戦略策定
➡ 店舗併用住宅は通常の住宅よりも売却難易度が高いため、プロの力を借りることが成功のカギです。
✅ まとめ｜店舗併用住宅の売却は「準備」がすべて
- 売却は可能だが、一般住宅よりもやや難易度が高い
- 税制上の特例（3,000万円控除）は居住部分にしか使えない
- 居住部分割合や用途を正確に把握して申告することが大切
- 売却成功のためには、「誰に売るか」を明確にし、専門家に早めに相談することが重要
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