【不動産を親から子へ名義変更したら贈与税が！？】節税方法を徹底解説！

2025年6月12日

「親の土地に家を建てたいから、子どもの名義に変えよう」

「相続を見越して、今のうちに子どもに名義を移しておきたい」

そんなときに知っておきたいのが、「名義変更＝贈与」であり、贈与税がかかる場合があるということです。

実は、名義を変えるだけでも税金が発生する可能性があり、知っているかどうかで数百万円単位の差が出ることもあります。

この記事では、不動産の名義変更に関する税金の仕組みと、贈与税をなるべく抑えるための具体的な方法や注意点を解説します。

✅ 質問：「親の土地に家を建てたい、名義は息子にしたい」

こうしたケースでは、

ここで気をつけたいのが「形式上の登記変更が実質的な“財産移転”とみなされる点」です。
たとえ「贈与のつもりはなかった」としても、税務上は「無償で土地を渡した」と判断されると贈与税の対象になります。

たとえば、親名義の土地を「今後息子が家を建てるから」という理由で子の名義に変える。

この場合は、名義変更をもって贈与が成立し、時価評価額に応じた贈与税が発生します。

親子で土地を共有しており、親の持分の一部を子に譲るケース。

この持分変更も贈与として取り扱われ、共有であっても贈与税の対象となります。

たとえば、時価2,000万円の土地を子どもに500万円で売却したとすると、差額1,500万円が贈与とみなされることがあります。

➡ 「著しく低廉な対価」は税務署に狙われやすい取引です。

親子で共有している土地を分筆して、それぞれの名義にしたいケースも、分筆後の名義配分によっては贈与が成立します。

➡「分け方」によって贈与税が発生するかが決まります。

たとえば「土地はあげるが、親の生活費を負担することを条件にする」など。

贈与税の課税対象は、土地評価額から「負担額を引いた差額」になりますが、条件が不明確な場合には全額贈与とされる可能性もあるため注意が必要です。

1年間の贈与額から基礎控除110万円を差し引いた額に課税。

➡ たとえば、土地評価額が1,500万円の場合：

1,500万 − 110万（控除）＝1,390万円
課税額1,390万円 → 50% × 1,390万 − 250万 = 445万円の贈与税

➡ 今すぐ贈与税はかからなくても、相続税で精算されるため、節税になるかはケースバイケース。

➡ 長生きすれば節税、早く亡くなると相続税が上がることも。

土地の贈与税は「路線価」や「倍率方式」で計算されます。

評価方法	適用エリア	内容
路線価法	都市部など	路線価 × 土地面積で評価
倍率法	路線価のない地域	固定資産税評価額 × 評価倍率（1.1〜1.8等）

➡ 贈与前に必ず評価額を調べてから検討することが重要です。