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収益物件（アパート・マンション・戸建てなど）を売却した際、「どれくらい税金がかかるのか？」「確定申告ってどうやるの？」「節税方法ってあるの？」といった疑問を持つ方は多いと思います。
実際、収益物件の売却には複数の税金が絡み、税額も高額になりがちです。
この記事では、
- 収益物件を売却するときにかかる税金の種類
- 節税のために知っておきたい制度や注意点
- 確定申告の具体的な流れ
- 専門家に頼むべきタイミング
をわかりやすく解説します。
✅ 収益物件売却時にかかる主な税金の種類
1. 譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
収益物件の売却益（＝譲渡所得）に対して課税されます。
ポイントは、「保有期間」によって税率が異なること。
● 短期譲渡所得（5年以下の所有）
- 所得税：30%
- 住民税：9%
- 復興特別所得税：0.63%
- 合計税率：約39.63%
● 長期譲渡所得（5年超）
- 所得税：15%
- 住民税：5%
- 復興特別所得税：0.315%
- 合計税率：約20.315%
👉 たった1日の違いで税率が2倍近く変わることもあります。
2. 印紙税
売買契約書に貼る収入印紙代です。
| 売却金額 | 印紙税額（軽減措置後） |
|---|---|
| 1,000万超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万超～1億円以下 | 3万円 |
※軽減措置は令和6年3月31日まで（要最新確認）
3. 登録免許税
所有権移転登記の際に発生しますが、売主側には原則不要です（買主負担）。
4. 消費税（建物部分のみ）
売主が課税事業者である場合、建物部分の売却には消費税がかかります（土地には非課税）。
- 居住用：非課税
- 店舗や事務所：課税対象（10%）
※居住用でも賃貸借契約によっては課税対象となるケースがあるため要注意です。
🧮 譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
◉ 取得費とは？
- 購入価格
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 建物の減価償却費控除（重要）
👉 特に建物部分は、減価償却を引いた後の残存価格が取得費になる点に注意。
◉ 譲渡費用とは？
- 売却時の仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
- 解体費用（売却前提の解体）
⚠ 減価償却で課税所得が増える？実例で解説
たとえば、建物を2,000万円で取得し、毎年50万円ずつ償却して10年後に売却した場合：
取得費（建物）＝2,000万 −（50万×10年）＝1,500万円
➡ 減価償却が進むと、「帳簿上の価値」が下がり、その分、譲渡所得が大きくなりやすいのです。
💡 節税対策のポイント
① 5年を超えてから売却する（長期譲渡になる）
➡ 税率が約半分になるので、売却時期の見極めは超重要！
② 居住用財産の3,000万円特別控除を活用（条件あり）
- 原則として自宅に限る（収益物件は対象外）
- ただし「居住兼賃貸」で、一定条件を満たすと一部控除が可能なケースも
③ 譲渡損失との通算を活用
他の不動産で損が出ていれば、それを譲渡益と相殺可能な場合があります（損益通算）。
📄 確定申告の流れと必要書類
◉ 申告の期間
毎年 2月16日〜3月15日（土日の場合は翌平日）
◉ 必要書類リスト
- 売買契約書（原本・コピー）
- 登記簿謄本
- 購入時の契約書・領収書
- 減価償却の記録（建物がある場合）
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料など）
- 固定資産税評価証明書
- 確定申告書B様式・第三表（分離課税用）
◉ 手続きの流れ
- 譲渡所得の計算
- 所得税・住民税の合計税額を計算
- 税務署へ申告書を提出（紙 or e-Tax）
- 指定期限までに納税
❌ よくある失敗例
- 減価償却を計算せず過少申告 → 税務調査で追徴課税
- 居住用と収益用の区分を誤認 → 特別控除が使えない
- 確定申告を忘れて延滞税＋無申告加算税 → 数十万円の損失
- 譲渡費用の領収書を紛失 → 所得が増えて税額アップ
➡ 「あとで調べよう」は危険です。書類は全て保管！
👨💼 税理士を活用するタイミングは？
以下のような人は、必ず税理士に相談すべきです：
- 売却益が1,000万円以上ある
- 節税制度が使えるか複雑で判断できない
- 自分で計算する時間や知識がない
- 売却物件が複数ある（法人名義含む）
費用の目安は、10万円前後〜30万円程度。
「損しない」「税務署対策」だと思えば安い投資です。
✅ まとめ｜収益物件の売却は“税金を制する者が勝つ”
- 譲渡所得税の税率は「所有期間」で激変
- 売却前の減価償却や取得費計算の整理が命取りになることも
- 節税対策（5年保有、損益通算、買換特例など）は事前準備が肝心
- 確定申告は期限内・正確に行わないと大損
- 自信がないなら税理士に相談すべし！
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