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はじめに｜借地権付き建物の売却はひと筋縄ではいかない
親から相続した家が「借地権付き建物」だった場合、「売却できるの？」「地主の許可がいるの？」といった不安を感じたことはありませんか？
借地権付き建物とは、土地を借りてその上に建物を建てている状態のこと。所有権付きの建物と違って、土地はあくまで地主（貸主）のものであり、売却時には様々な手続きや注意点があります。
本記事では、借地権付き建物を売却する際に必要な地主との関係や、トラブルを回避するためのポイントを解説します。
借地権とは？ざっくりと知っておきたい基礎知識
借地権とは、「建物を建てる目的で土地を借りる権利」のことです。主に以下の2種類に分かれます。
普通借地権
- 更新が可能（基本は30年契約→更新20年→さらに10年…）
- 地主からの解約には正当な理由が必要
定期借地権
- 契約期間終了で必ず返還（更新不可）
- 一般的には50年・30年などの長期契約
ほとんどの住宅は「普通借地権」によって土地を借りています。
借地権付き建物の売却は可能？その答えは「Yes, but…」
結論からいえば、借地権付き建物でも売却は可能です。
ただし、通常の不動産売却と違い、以下のような条件や手続きが必要になるため注意が必要です。
借地権付き建物の売却に必要な手続きと流れ
1. 地主の承諾を得る
売却前に必ず地主に売却の承諾を取る必要があります。借地権は賃借権の一種ですが、その譲渡（売却）には地主の合意が必要です。
- 地主が承諾しないと売却はできない
- 書面による「譲渡承諾書」が必要
※ 承諾を得るには、「譲渡承諾料」として、売買価格の3〜10％を地主に支払うことが一般的です。
2. 借地契約の内容を確認
古い契約では、借地借家法の旧法が適用されているケースもあります。
- 契約期間
- 更新条件
- 地代の額
- 建て替えや譲渡の制限事項
これらをあらかじめ確認しておくことで、スムーズな交渉が可能になります。
3. 建物の査定と価格設定
借地権付き建物は、所有権付き建物に比べて流通価格が低くなります。
- 土地が自己所有でないため、資産価値が低め
- 建て替えやリフォームに制限がある
- 地代や更新料など、ランニングコストがかかる
一般的には、同じ条件の所有権物件に比べて2〜4割程度安くなることが多いです。
地主との良好な関係が売却成功のカギ
売却時の最大のポイントは、「地主の協力を得られるかどうか」。
地主が売却に難色を示せば、手続きは長引き、場合によっては売却そのものが困難になるケースもあります。
地主との関係を築くためのコツ
- 売却前に事前相談する（いきなり書類を出さない）
- 借地契約を誠実に守ってきた実績をアピール
- 承諾料の相場などを調べ、交渉は丁寧に
借地権付き建物の売却先として考えられる相手
① 隣地所有者や地主自身
地続きの土地をまとめて使いたいと考える地主が、買い取るケースも。
② 投資家・収益物件として購入したい層
地代や将来の買取を見込んで、割安な価格で買いたいと考える投資家もいます。
③ 自ら住む用に検討するエンドユーザー
「土地代がいらない分、手頃に住宅を持ちたい」というニーズから購入を検討する人も。
借地権売却でよくあるトラブルと対策
| トラブル例 | 回避策 |
|---|---|
| 地主が承諾料を高額に要求する | 事前に相場を調査し、不動産会社を通じて交渉 |
| 契約書が古く、内容が不明確 | 弁護士や不動産専門家に契約内容の確認を依頼 |
| 買主が融資を受けられない | 借地権物件対応の金融機関を事前に把握 |
【事例紹介】仙台市若林区で借地権付き戸建てを売却
仙台市若林区で祖父母から受け継いだ築40年の借地権付き住宅。
売主は県外在住で、管理も行き届かず空き家状態でした。
地元密着の不動産会社が地主と直接交渉し、資産整理を希望していた買主にスムーズに売却。
譲渡承諾料も相場より安く、約3ヶ月で契約成立しました。
まとめ｜借地権付き建物も、プロの手で売却は可能
借地権付き建物の売却は、専門知識と地主との関係構築が不可欠です。
「難しいから」「トラブルが怖いから」とあきらめるのではなく、信頼できる不動産会社に相談することが第一歩です。
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