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はじめに｜「再建築不可」ってどういうこと？
相続した実家をいざ売却しようと思って調べてみたら、「再建築不可」と言われて驚いた。
そんな経験をされた方は意外と多いのではないでしょうか？
「古いけど建物はまだ残っているのに、なぜ再建築できないの？」
「売れないってこと？」
「解体したら土地はどうなるの？」
この記事では、再建築不可物件の定義と売却方法、注意点、そして売却を成功させるポイントまでを徹底的に解説します。
再建築不可とは？まず押さえておきたい基礎知識
✅ 再建築不可の定義
再建築不可とは、既存の建物を取り壊しても、再び建物を建てることができない土地のことを指します。
これは、建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地に多く見られます。
✅ 接道義務とは
建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接している土地」でなければ、原則として新しい建物を建てることはできません。
たとえば…
- 幅3mの私道に接している
- 建物が細い路地の奥にある
- 接道がまったくない旗竿地
このようなケースが再建築不可の代表例です。
なぜ再建築不可の物件が売れにくいのか？
1. 建物が壊れたら再建できない
→ 火災・老朽化で取り壊すと、空き地のままにするしかない。
2. 金融機関からの融資がつきにくい
→ 一般の買主は住宅ローンを使えないため、現金一括購入者に限られる。
3. 解体費用の負担がある
→ 築古物件は老朽化していても、解体費を売主が負担する必要が出てくる可能性がある。
それでも売却は可能！主な売却方法3つ
方法① 現況のまま「古家付き土地」として売る
建物は古くても、投資家やDIY目的の個人購入者が購入するケースがあります。
メリットは、解体せずにそのまま売却できる点です。
- 「再建築不可」前提の買主に売る
- 利回り物件として収益運用される場合も
方法② 買取業者に買い取ってもらう
不動産業者の中には、再建築不可物件の買取を専門にしている会社があります。
こうした業者は、「囲繞地（いにょうち）」の交渉や、セットバック、隣地との交渉など、将来的に再建築可能にできる見込みがあれば買取対象とすることも。
- 現金化が早い
- 瑕疵担保責任が軽くて済む
方法③ 隣地所有者に売却する
隣地との境界が密接している場合、その土地を購入することで隣地側が「接道2m以上」をクリアできる可能性も。
- 売却単価はやや低めになる可能性もあるが、売れる確率は高い
売却時のポイントと注意点
✅ 1. まずは「再建築不可か否か」を確認
- 地元の市区町村の建築課や、法務局の地図で調査可能
- 不動産会社に「接道状況調査」依頼するのも◎
✅ 2. 事前に「セットバック」や「接道条件の改善」可能性を確認
- 一部地域では、セットバック後に再建築が可能になる場合も
- 再建築可能に変われば、売却価格は大幅アップの可能性も
✅ 3. 売却前に解体するべきかどうかは慎重に判断
- 解体費用が100万円以上かかるケースも
- 解体後に「土地だけ売れ残る」リスクもある
→ 基本的には「現況のまま」売却を検討する方が得策
【事例紹介】仙台市で再建築不可の実家を売却できた理由
40代男性 Bさん（東京在住）が、仙台市若林区にある築50年の木造平屋を相続。
再建築不可と判明したが、以下の流れで売却成功。
- 地元の不動産会社に無料相談
- 古家付き土地として収益物件狙いの投資家へ紹介
- 解体せずに400万円で売却成立
Bさんのコメント
「『売れない』と言われると思ってましたが、地域の事情に詳しい不動産会社だったおかげで、意外と早く話がまとまりました」
地元密着型不動産会社に相談すべき理由
再建築不可のような特殊な物件は、大手チェーンでは扱いを避けるケースも多く、柔軟に対応できる地元不動産会社が頼りになります。
- 再建築不可の売却実績あり
- 隣地や買主との交渉にも慣れている
- 建築基準法や自治体ルールへの理解が深い
まとめ｜再建築不可でも売却できる！
再建築不可物件は確かに売りにくい部類ですが、「売れない」と決めつけて放置するのはNGです。
- 接道や再建築可否の確認
- 現況のまま売却する選択肢
- 隣地や業者へのアプローチ
- 専門的な判断が必要なら、地元業者と連携
再建築不可でも、戦略次第でしっかり資産価値として活用することが可能です。
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