中古マンションの「そのまま売れる」戦略。リフォーム不要？

2025年8月7日

結論：高額なリフォームは“基本不要”。お金をかける前に、価格戦略・情報開示・最低限の整備で勝負しよう

中古マンションは、売却前にフルリフォームしても費用を売値に転嫁して回収できないことが多いため、原則として大規模リフォームは勧められません。
むしろ「そのまま（現況）売却」＋「最低限の印象改善」＋「安心材料（インスペクションや瑕疵保険）」のセットで、スピーディかつ納得価格の成約を狙うのが費用対効果に優れます。
こうした“リフォームしない戦略”は、実務上も推奨されるケースが増えています。

なぜ「リフォームしない方が得」になりやすいのか

1) リフォーム費用は回収しづらい

取引相場が形成されている以上、800万円かけてフルリフォームしても、そのまま800万円上乗せして売れるとは限りません（むしろ数百万円しか上がらないことも）。
費用対効果が合わず、利益を圧迫する可能性が高いのです。

2) 「自分でリノベしたい」買主が増えている

購入後に自分好みに手を入れたい層は確実に存在します。
売主側が先に多額のリフォームをしてしまうと、その層からは“割高な物件”に映ることも。結果、現況で割安に見せた方が売れやすいケースが少なくありません。

3) 価格設定と売出し戦略次第で“そのまま”でも売れる

「相場−α」の戦略的な初期価格設定や、内覧導線・写真の撮り方（家具の配置やバーチャルホームステージング）を工夫すれば、現況でも十分に勝負できます。
一定期間で売れなければ買取保証に切り替えられる会社を選ぶのも手です。

「そのまま」でも“売れる確率を一気に上げる”3つの実務ポイント

① 最低限の“印象改善”だけはやる

徹底クリーニング／臭い対策（タバコ・ペット・水回り）
破損・故障箇所の小修繕（クロス補修、建具調整、水栓交換など）
照明をLEDに変える・カーテンを明るくするなど、低コストの見映え改善
これらは数万円〜数十万円の投資で“内覧時の離脱”を大幅に防げます。フルリフォームより遥かに費用対効果が高い“コスパ改善”です。

② インスペクション（住宅診断）＋既存住宅売買瑕疵保険で“安心”を可視化

見た目を整えるだけでなく、第三者の診断結果（インスペクション）と、万一の不具合をカバーする既存住宅売買瑕疵保険をセットで提示すれば、買主の不安を大幅に低減できます。
「リフォームしていない＝不安」を、“現況を正確に開示し、保証でカバーする”に転換するイメージです。

③ 販売チャネルの使い分け（仲介 vs 買取）

仲介：相場に近い価格を狙える反面、内覧対応や交渉が必要。
買取：即現金化・瑕疵免責でストレスが少ない代わりに、価格は仲介の7〜8割が一般的。
時間・手間・心理的負担をどう捉えるかで選択を。
両方提案できる会社（仲介→一定期間で売れなければ買取保証）なら、“まずは相場で挑戦、最後はスピード決着”が可能です。

「そのまま戦略」でやってはいけない4つのNG

価格だけで突っ走る（安売り）
　診断・保証・開示を怠ると“安くても怖い物件”に見られます。安さの根拠（診断・状態）をセットで提示しましょう。
破損・設備不具合を放置
　“住めない・危険”なレベルは売れません。小修繕は最低限行い、契約不適合責任のリスクも抑えましょう。
写真・情報の出し惜しみ
　ネット掲載での第一印象がほぼ全て。間取り・劣化箇所も含め、透明性高く出すほど信頼されます。
“とりあえずフルリフォーム”に突っ込む
　回収不能リスクが高い。まず査定→最小コスト施策→反応を見て次手を打つが鉄則です。

ターゲット別・“そのまま”提案の最適化

投資家・リノベ前提層
　「現況のまま」「価格重視」「インスペクション・瑕疵保険で可視化」をセットで提示。スピード重視で買取提示も刺さる層。
一次取得（自分たちで少額リフォーム）層
　水回りの故障等は事前に直し、“すぐ住める最低限のコンディション”を確保。購入後に好みの内装へ変えやすい余地を残す。
スピード売却を望む売主
　“仲介→売れなければ即買取”の二段構えを準備。心理的・手間的負担を最小化。