マンションの寿命は何年？「築40年」を境に売却を考えるべき理由

2025年9月3日

「うちのマンション、もう築40年以上経つけど大丈夫なのかな？」
「古いマンションは建て替えや解体になると聞いたけど、いつが寿命なの？」

不動産売却の相談を受ける中で、こうした声をよく耳にします。

実際に、マンションの「寿命」についてはさまざまな意見があります。
「鉄筋コンクリートは100年持つ」と言われる一方で、築40〜50年を迎えた物件では老朽化や管理不全で売却が難しくなるケースが増えています。

この記事では、マンションの寿命を考えるうえで重要なポイントと、なぜ「築40年」が売却を検討する目安となるのかを詳しく解説します。

マンションの寿命は一律に「◯年」と決まっているわけではありません。
大きく分けると次の2つの視点があります。

鉄筋コンクリート造の建物自体は、適切なメンテナンスを行えば60年〜100年以上持つといわれています。
つまり、単に「築40年＝壊れる」ということではありません。

建物が物理的に使えるかどうかではなく、市場での価値がどこまで維持できるかを指します。

こうした要因があると、「住みたい」「買いたい」という需要が減り、築40年を境に資産価値が急激に下がることが多いのです。

では、なぜ「築40年」が一つの目安になるのでしょうか？

マンションは12〜15年ごとに大規模修繕が行われます。
築40年を迎える頃には 3回目の大規模修繕 に差し掛かり、費用が高額化する傾向にあります。
修繕積立金が不足していると、一時金徴収や値上げのリスクが高まり、買主が敬遠します。

1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」で設計されているため、地震リスクや住宅ローン審査で不利になる場合があります。

水道管・ガス管・電気設備など、目に見えない部分が劣化しているのも築40年以上の特徴です。
配管更新には数百万円単位の工事費がかかるため、買主にとっては大きな不安要素になります。

「築40年超」と聞くと、多くの買主は「建て替えが近いのでは？」と感じ、購入をためらう傾向があります。
売却のタイミングを逃すと、市場価値がゼロに近づき、実質的に「売れない物件」になってしまう可能性があります。

仙台市内では1970〜80年代に建てられたマンションが多く、築40年以上の物件が増加しています。

中心部（青葉区・宮城野区）
　→ 立地の良さから投資用やリノベ需要があり、築古でも売れる傾向。
　→ ただし、旧耐震や管理不全の物件は敬遠されやすい。
郊外（泉区・太白区）
　→ 車社会に適したエリアでは需要が限定的で、築古物件は売れにくい。
　→ 修繕積立金不足が目立つマンションは「買取」依頼が多い。