LINEでご相談
■ はじめに｜築古マンションと戸建て、同じ「築古」でも査定は全然違う？
「築40年以上のマンションを売りたいけど、戸建てとどう違うの？」
「同じ築古物件なのに、査定で重視されるポイントが違うのはなぜ？」
不動産売却を検討していると、築年数が経過している物件ほど「査定での評価がどのように決まるのか」が気になる方が多いのではないでしょうか。
実は、築古マンションと戸建ては同じ「不動産」でも査定の考え方が大きく異なります。
この記事では、築古マンションと戸建ての査定で注目されるポイントの違いをわかりやすく解説し、仙台市での実情も交えてご紹介します。
■ 築古マンションと戸建ての大きな違いとは？
① マンションは「共用部分」と「管理状態」が重視される
マンションは建物全体を区分所有しているため、売主が所有しているのは専有部分（室内空間）のみです。
したがって、築古マンションの査定では「建物全体の管理状態」が大きく影響します。
- 大規模修繕が定期的に行われているか
- 管理組合が機能しているか
- 修繕積立金が適切に積み立てられているか
この3点は、築古マンションの売却において必ず確認されるポイントです。
② 戸建ては「土地の価値」が最重要
戸建ての場合は、建物が古くても土地の資産価値が査定のベースになります。
たとえ築40年を超える古い家でも、土地が広く、用途地域が良ければ高値がつくこともあります。
仙台市内でも、青葉区や宮城野区の中心部では土地需要が高いため、築古戸建てが「建物の価値ゼロ」と評価されても、土地だけで十分に売却できるケースが多いです。
■ 築古マンション査定で重視されるポイント
築40年以上のマンションを売却するとき、査定でチェックされる主な項目は以下の通りです。
- 立地条件（駅距離・生活利便性）
仙台市内のマンションでは「地下鉄駅から徒歩10分以内」かどうかが大きな分かれ目になります。 - 管理状況（大規模修繕・管理組合の運営状況）
修繕が計画的に行われていない物件は、築古であればあるほどマイナス評価になります。 - 耐震基準（旧耐震か新耐震か）
1981年以前の建築物は旧耐震基準。ローンが通りにくいため、査定額が下がります。 - 室内状態（リフォーム履歴・劣化具合）
室内がきれいに使われている、あるいはリフォーム済みなら築古でもプラス要素になります。 - 修繕積立金・管理費の水準
将来的に値上げリスクがあるマンションは買主に敬遠されやすいため、査定時にチェックされます。
■ 戸建て査定で重視されるポイント
築古戸建ての場合、査定の注目点はマンションとは大きく異なります。
- 土地の価値（面積・形状・用途地域）
角地や整形地は評価が高く、旗竿地や変形地はマイナス評価。
仙台市内では特に「建ぺい率・容積率」による建築可能な延床面積が重視されます。 - 周辺環境（学校・買い物・道路状況）
土地利用の利便性が査定額に直結します。 - 建物の状態（築年数・劣化状況）
築40年を超えると建物の評価はほぼゼロになることも珍しくありません。
ただし、耐震補強やリフォーム履歴があれば多少のプラス要素になります。 - 再建築の可否
接道義務を満たしていない土地は「再建築不可」となり、資産価値が大幅に下がります。
■ マンションと戸建ての査定比較表
| 項目 | 築古マンション | 築古戸建て |
|---|---|---|
| 査定基準 | 管理状態・立地・耐震基準 | 土地の価値・用途地域・接道 |
| 建物価値 | 築40年超でも共用部分がしっかりしていれば残る | 築40年超ではゼロ評価が一般的 |
| プラス要素 | 大規模修繕履歴・リフォーム済み | 整形地・好立地・建て替え可 |
| マイナス要素 | 修繕積立金不足・旧耐震・管理不全 | 再建築不可・土地形状不良 |
| 買主ニーズ | リノベ目的、投資家 | 新築建替え希望、土地需要層 |
■ 仙台市の実情｜築古マンションと戸建ての需要の違い
- 築古マンション
→ 中心部や駅近なら「リノベ需要」や「投資用」で売れるケースがある。
→ 逆に郊外や管理不全マンションは、需要が薄く売却が難航する。 - 築古戸建て
→ 建物の価値はほぼゼロでも、土地需要があるため売れる。
→ 再建築不可や接道条件に問題があると、買い手が見つかりにくい。
仙台では「土地需要が根強いエリア＝戸建てが有利」「駅近エリア＝築古マンションでも需要あり」と二極化が進んでいます。
■ まとめ｜「築古」でも査定の視点を知れば売却チャンスはある
築古マンションと戸建ては、査定の基準が大きく異なります。
- マンションは「管理状態」と「立地」で決まる
- 戸建ては「土地の価値」と「再建築可否」で決まる
どちらも築年数が40年を超えると売却難易度は上がりますが、
査定で重視されるポイントを押さえ、改善できる部分は補修・資料準備をしておくことで売却成功の可能性は高まります。
✅ 無料相談受付中｜仙台市の築古物件売却はホワイトハウスへ
「築40年以上のマンションや戸建てを持っているが、どちらも資産価値が不安」
「管理状態や接道条件など、査定で不利にならないか確認したい」
「売却か、賃貸活用か迷っている」
ホワイトハウスでは、仙台市・近郊エリアで築古不動産の査定・売却サポート実績多数。
マンション・戸建て問わず、最適な方法をご提案します。
📞 電話で今すぐ相談：0120-130-082（営業時間：9:00〜17:00／年中無休）
📩 お問い合わせフォーム（無料）
💬 LINEで24時間チャット相談
築古だからといって諦めずに、まずはお気軽にご相談ください。
