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■ はじめに｜「築古だから売れない」と言われてしまったことはありませんか？
築40年以上のマンションを売却しようと査定を依頼した際に、
「古いので売れにくいですね」「価格はかなり下がります」
と言われた経験をお持ちの方も多いでしょう。
確かに築年数が40年を超えるマンションは、市場での需要が限られ、売却が難しい側面があります。
しかし、「売れにくい理由」を正しく理解し、対策を講じれば十分に売却は可能です。
この記事では、築古マンションが売れにくい主な3つの理由と、その解決策を詳しく解説します。
■ 売れにくい理由①：旧耐震基準・法規制のハードル
▽ なぜ問題になるのか？
1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」で設計されています。
現在の新耐震基準と比べると、耐震性能が不足していると判断されることが多く、
- 住宅ローンが通らない
- 耐震診断や補強工事が必要になる
といった制約がかかります。
また、エレベーターや給排水管なども法規制に適合していない場合、買主にとって大きな不安要素となります。
▽ 解決策
- 耐震診断を受けて証明書を用意する
- 耐震補強や修繕履歴を提示する
- 「現況販売」ではなく「買取」を選択し、法規制のリスクを不動産会社に引き受けてもらう
■ 売れにくい理由②：買主の心理的不安
築古マンションに対して、買主は次のようなイメージを抱きやすいです。
- 「老朽化していてすぐに修繕が必要では？」
- 「管理状態が悪いのでは？」
- 「将来建て替えになるのでは？」
特に築40年以上になると「寿命が近い」というイメージが強まり、購入をためらう人が増えます。
▽ 解決策
- 管理状態を見える化する
→ 管理組合の議事録、大規模修繕の実績、修繕積立金の残高を提示 - 室内リフォーム済みであることをアピール
→ 「古いけれど快適に住める」という安心感を与える
仙台市では「リノベ前提」で築古マンションを探す買主も増えているため、リノベ適性をアピールするのも有効です。
■ 売れにくい理由③：修繕費用・管理費の負担
築古マンションでは、修繕積立金の不足や管理費の高騰が大きな問題となっています。
- 修繕積立金が不足しており、将来値上げされる可能性が高い
- 管理費が割高で、ランニングコストが高い
- 設備更新の一時金が必要になる恐れがある
これらは買主にとって「将来の負担」としてマイナス評価になります。
▽ 解決策
- 修繕積立金の現状を整理し、「今の負担額」を正直に提示する
- 値上げ予定があれば、それを説明したうえで販売価格を調整する
- 投資家・リノベーション需要をターゲットに切り替える（長期居住者より、利回り重視の買主層が適している）
■ 仙台市の事例｜築43年マンション売却成功例
仙台市青葉区の築43年マンション（2LDK）は、
- 旧耐震で耐震診断未実施
- 修繕積立金不足のため売却は難航
しかし、
- 管理組合の修繕計画を提示
- 室内を簡易リフォーム（クロス張替え＋床補修）
- 投資家向けに「リノベ適性あり」と広告
その結果、売出しから2か月で980万円で成約しました。
築古でも「課題を整理し、適切な買主層へ訴求すれば売却は可能」なことを示す事例です。
■ まとめ｜「売れにくい」を「売れる」に変える3つの視点
築40年以上のマンションが売れにくい理由は、
- 法規制（旧耐震・設備基準）
- 買主の心理的不安
- 修繕費用・管理費の負担
この3つに集約されます。
しかし、
- 耐震診断・補強履歴を整える
- 管理状況やリフォーム状況をアピールする
- ターゲットを投資家やリノベ層に切り替える
ことで、売却の可能性は大きく広がります。
築古だからと諦める必要はありません。
「売れにくい理由」を逆手に取り、安心材料や魅力を示すことで売却は十分に可能です。
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