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■ はじめに｜「管理状態」が売却価格を左右するって本当？
築40年以上のマンションを売却しようとしたときに、
「古いから安くなるのは仕方ない」と思っていませんか？
実は、築古マンションの売却価格は単純に築年数だけで決まるわけではありません。
管理状態が良いか悪いかで、査定額が数百万円単位で変わることも珍しくないのです。
仙台市内でも「築40年以上なのにスムーズに売れるマンション」と「同じ築年数でも売れ残るマンション」が存在します。
その違いのカギを握っているのが「管理状態」です。
この記事では、築古マンションの売却においてなぜ管理状態が重要なのか、チェックされる具体的なポイント、そして仙台市の事例を交えて解説します。
■ なぜ築古マンションは「管理状態」で価格が変わるのか？
マンションは戸建てと違い、区分所有者が共同で管理する建物です。
したがって、築古マンションにおける「住み心地」や「安全性」は、管理組合や修繕計画に大きく左右されるのです。
- 修繕が計画的に行われている → 安心材料となり、買主の需要が高まる
- 管理が行き届いていない → 老朽化リスクが増し、買主に敬遠される
買主は購入を検討する際に「この先、安心して住めるか？」を重視します。築古であるほど、管理体制の良し悪しが売却の成否を決めるといっても過言ではありません。
■ 管理状態でチェックされるポイント5つ
築古マンションを売却する際、不動産会社や買主が必ず確認する管理状態の要素は以下の5つです。
① 修繕積立金の残高と水準
積立金が十分に貯まっていれば安心材料となります。
逆に不足していると、将来の修繕費が一時金徴収になる可能性があり、マイナス評価となります。
② 大規模修繕の実施履歴
12〜15年ごとに計画的に大規模修繕が行われているかが重要です。
築40年を超えても「過去に2〜3回修繕済み」であればプラス評価になります。
③ 管理組合の運営状況
- 総会がきちんと開催されているか
- 管理会社との契約が適切か
- 長期修繕計画があるか
管理組合が機能していない物件は、将来のトラブル要因として買主に敬遠されます。
④ 共用部分の清掃・維持状態
エントランス・廊下・ゴミ置場などの清掃状態も査定に影響します。
「管理が行き届いているマンション＝住みやすい」と評価されやすいのです。
⑤ 耐震診断・耐震補強の有無
旧耐震基準のマンションは耐震診断を行い、結果を提示できれば安心感につながります。
■ 管理状態の良いマンションは築古でも売れる
仙台市内での実例をご紹介します。
【事例①：青葉区・築42年マンション】
- 大規模修繕を3回実施済み
- 修繕積立金が十分に確保されている
- 共用部分が清潔に管理
→ 立地は築浅に劣るものの、投資家が購入し、査定額よりも高値で成約しました。
【事例②：太白区・築44年マンション】
- 修繕積立金不足で一時金徴収の予定あり
- 管理組合が機能不全
- エントランスや廊下が老朽化
→ 内覧はあったものの、買主の不安が大きく、売却まで1年以上かかり、価格も大幅に下落しました。
同じ築古でも「管理状態が良いかどうか」で売却のスピードも価格も大きく変わるのです。
■ 管理状態をアピールするためにできること
築古マンションを売却する際は、「管理状態の良さ」をしっかりと証明することが重要です。
- 管理組合の総会議事録や修繕計画書を用意する
- 修繕積立金の残高証明を提示する
- 大規模修繕工事の実績資料を揃える
- 耐震診断結果があれば添付する
これらを買主に提示することで、築古のマイナスイメージを払拭し、安心感を与えられます。
■ まとめ｜築古でも「管理状態次第」で価値は大きく変わる
築40年以上のマンションは、築年数だけで判断すると「売れにくい」と思われがちです。
しかし、実際には——
- 修繕積立金がしっかりしている
- 大規模修繕を計画的に行っている
- 管理組合が健全に機能している
こうした条件が揃えば、築古でも十分に売れるのです。
逆に、管理不全のマンションは資産価値が急落し、「売れない物件」になってしまうリスクがあります。
築古マンションを売却する際は、「管理状態をどう見せるか」が成功のカギです。
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