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■ はじめに｜「うちのマンション、もう価値はないのでは？」という不安
築40年以上経過したマンションを所有している方から、よくいただく相談があります。
- 「査定を依頼したら思った以上に低い金額だった」
- 「もう資産価値がゼロと言われるのでは…」
- 「築古でも需要はあるのか？」
確かに築年数が40年を超えると、資産価値は新築時と比べ大きく下がります。
しかし「どれくらい下がるか」は立地・管理状態・需要によって変わるため、一概に「価値がない」とは言い切れません。
この記事では、築40年以上のマンションがどの程度資産価値を下げるのか、仙台市での査定相場を交えて解説します。
■ 資産価値は築年数でどう下がる？
マンションの価格は築年数が経過するごとに下落していきます。
一般的な下落カーブは以下のように言われています。
- 築10年まで：新築時価格の70〜80％
- 築20年まで：50〜60％
- 築30年まで：30〜40％
- 築40年以上：20〜30％
つまり築40年を超えると、新築時の2〜3割程度の価値になるのが目安です。
ただし、これはあくまで全国的な平均。仙台市の場合は立地条件や需要により査定が大きく変わります。
■ 仙台市における築40年以上マンションの査定相場
▽ 中心部（青葉区・宮城野区）
- 地下鉄沿線やJR駅徒歩圏内では築古でも需要あり
- 相場：1,000万〜2,000万円程度
- リノベーション前提で購入する若年層や投資家のニーズが強い
▽ 郊外（泉区・太白区）
- 車社会のエリアでは築古の需要が限定的
- 相場：500万〜1,200万円程度
- 修繕積立金不足や旧耐震だとさらに下がる
▽ 老朽化が進んだ物件
- 大規模修繕未実施、管理不全、耐震診断未対応の場合
- 実質的に「土地＋建物解体前提」と評価され、数百万円程度に留まるケースもある
■ 資産価値を大きく左右する要因
築40年以上でも、次の要素によって査定額が変動します。
① 立地条件
- 駅徒歩10分以内
- 商業施設・学校・病院が近い
立地条件が良ければ築古でも高値がつきやすいです。
② 管理状態
- 修繕積立金が十分にあるか
- 過去に大規模修繕を実施しているか
- 管理組合が健全に運営されているか
「管理良好」は築古物件でも安心材料となり、価値を押し上げます。
③ 耐震基準
- 1981年以前の旧耐震 → ローンが通りにくい
- 耐震診断済み・耐震補強済み → プラス評価
④ 室内の状態
- フルリフォーム済み → 高評価
- 現況そのまま → リノベ需要に訴求できるが価格は抑えめ
■ 仙台市での事例
【事例①：青葉区・築42年マンション】
- 駅徒歩7分、管理組合が健全
- 大規模修繕済み、耐震診断も実施
→ 1,480万円で売却（想定より高値）
【事例②：太白区・築45年マンション】
- 駅から遠く、修繕積立金不足
- 管理状態が悪く、買主が限定的
→ 780万円で売却
同じ築古でも「管理＋立地」の差で、売却価格が数百万円単位で変わるのです。
■ 築古でも資産価値を高めるための工夫
- 管理状態を見える化
→ 修繕計画書や積立金残高を提示する - 耐震診断を受けておく
→ 買主の不安を解消し、ローン利用もスムーズに - リノベーション提案をセットにする
→ 買主に「住まいの完成形」をイメージさせる - 売却方法を工夫する
→ 仲介・現況販売・買取の選択肢を検討し、物件の状態に合った方法を選ぶ
■ まとめ｜築40年以上でも「立地と管理」で資産価値は残る
築40年を超えるマンションは、確かに新築時の2〜3割程度まで価値が下がることが多いです。
しかし、仙台市では——
- 中心部・駅近 → まだ高値売却のチャンスあり
- 郊外・管理不全 → 価格が大幅に下がる
このように、立地と管理状態次第で資産価値は大きく変わります。
築古でも「価値ゼロ」と諦めるのではなく、適切なアピールと戦略で売却の可能性を高めましょう。
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