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■ はじめに｜「投資家は築古マンションを買うのか？」
築40年以上のマンションを売却しようと考えると、多くの方がこう思います。
「投資家なんて築古物件には興味がないのでは？」
実はその逆で、投資家の中には築古マンションを積極的に狙う層がいます。
仙台市の不動産市場でも、築40年以上の物件が投資対象になっているケースは珍しくありません。
この記事では、投資家が築古マンションをどう見ているのか、その理由と仙台市での動向を解説します。
■ 投資家が築古マンションを狙う理由
① 価格が安い
築古マンションは新築や築浅に比べて価格が大幅に下がっています。
投資家にとっては「安く仕入れてリノベや賃貸で利益を得る」チャンスになるのです。
② リノベーションで付加価値をつけられる
築古マンションは間取りや設備が古い分、リノベーションの余地が大きいです。
「古さ＝マイナス」ではなく「リノベで付加価値をつけやすい」と考える投資家が多いのです。
③ 立地の良さ
仙台市の築古マンションは都市開発期に建てられたものが多く、駅近や生活利便性の高い立地にあります。
投資家にとって「立地の良さ」は、築年数以上に重要な判断材料です。
④ 安定した賃貸需要
仙台市は学生・単身赴任・若年層世帯の流入が多く、賃貸需要が安定しています。
「古くても駅近なら借り手がつく」という読みで投資家が動きます。
■ 投資家がチェックする築古マンションのポイント
投資家は築古マンションを購入する際、次のポイントを必ず確認します。
- 立地条件
駅距離・生活利便性。これが弱ければ投資対象になりにくい。 - 管理状態
修繕積立金・大規模修繕履歴。投資家は「将来の修繕リスク」を重視します。 - 耐震基準
旧耐震の場合、融資がつかないこともあるため要注意。 - 利回り計算
購入価格と想定賃料から、実質利回りがどれくらい取れるか。
■ 仙台市の投資市場動向
仙台市の築古マンションは、次のような市場傾向があります。
▽ 中心部（青葉区・宮城野区）
- 駅近なら築40年以上でも投資家に人気
- ワンルーム・2LDKなど小規模物件は賃貸需要が強く、高利回りを狙いやすい
▽ 郊外（泉区・太白区）
- 車社会のため投資家の需要は限定的
- 投資対象になるのは「再開発エリア周辺」「大型商業施設近隣」に限られる
▽ 投資家の視点
- 賃貸需要が安定しているエリアか？
- リノベ後の再販出口があるか？
投資家は「今後も価値が下がりにくいか」を冷静に判断しています。
■ 投資家に売れるためのアピール方法
築古マンションを投資家に売るには、次の工夫が効果的です。
- 賃貸実績を提示する
「過去の賃料」「入居率」「退去履歴」などを資料にまとめる。 - リノベプランを提示する
投資家に「リノベ後の利回り」をイメージさせる。 - 管理状態を数字で示す
修繕積立金の残高、修繕履歴、管理費を明確に提示。 - 出口戦略を説明する
「賃貸運用後の再販」や「投資回収シミュレーション」を提示する。
■ 事例｜仙台市での投資家購入ケース
【事例①：築43年・青葉区マンション】
- 駅徒歩7分、管理良好
- 賃料実績あり（入居率95％）
→ 投資家が購入、リノベ後に再販予定
【事例②：築45年・宮城野区マンション】
- 修繕積立金不足、旧耐震
- 現況販売で投資家が購入
→ 低価格で仕入れ、賃貸リノベ後に利回り10％超で運用
■ まとめ｜築古マンションは投資家需要を狙える
築40年以上のマンションは個人の実需層から敬遠されがちですが、
投資家にとっては「安く買って利益を出すチャンス」として需要があります。
- 立地が良い築古マンションは投資家の狙い目
- 管理状態・賃貸実績を提示すれば売却しやすい
- 投資家向けの広告戦略が必要
築古だからと諦めるのではなく、投資家需要をターゲットにすれば売却の可能性は十分広がります。
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