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■ はじめに｜「旧耐震だから売れない」と言われてしまった方へ
築40年以上のマンションを売却しようとすると、よく耳にするのが
「旧耐震だから売れにくい」
「ローンが通らないから買い手が見つからない」
といった言葉です。
確かに、旧耐震マンションは売却においてハードルがあるのは事実です。
しかし、「売れない」わけではなく、工夫次第で売却は十分可能です。
この記事では、耐震基準と築年数の関係、旧耐震マンションが売れにくい理由、そして売却成功のための具体策を解説します。
■ 耐震基準の改正と「旧耐震」「新耐震」の違い
日本の耐震基準は1981年6月に大きく改正されました。
- 旧耐震基準（1981年5月以前）
→ 「震度5程度の地震に耐える」ことを想定
→ 大地震では倒壊のリスクが高いとされる - 新耐震基準（1981年6月以降）
→ 「震度6強〜7程度でも倒壊しない」ことを想定
→ 現在のマンションはすべて新耐震基準
築40年以上のマンションは、ほとんどが「旧耐震」に該当します。
■ 旧耐震マンションが売れにくい理由
① 住宅ローンが通りにくい
旧耐震は耐震性に不安があるため、金融機関によっては住宅ローン審査が通らない場合があります。
現金購入層や投資家に買主が限定される傾向があります。
② 買主の心理的不安
「大地震で倒壊するのでは？」という不安から、敬遠されやすいのが実情です。
③ 将来の建替えリスク
旧耐震物件は建替えの議論が出やすく、将来的に追加費用がかかる可能性があるため、資産価値が下がりやすいです。
■ それでも売れる旧耐震マンションの条件
売却が難しいとされる旧耐震でも、次の条件が揃えば十分に売却は可能です。
- 耐震診断を受けている
診断済みで「倒壊の危険性が低い」と証明できれば安心材料になります。 - 耐震補強工事を実施済み
補強工事が完了していれば、旧耐震でもプラス評価。 - 立地条件が優れている
駅徒歩圏や商業施設近隣は築年数に関わらず需要があります。 - リノベーション需要を狙う
「安く買ってリノベする」層や投資家がターゲットになり得ます。
■ 仙台市の事例｜旧耐震マンション売却
【事例①：青葉区・築44年マンション】
- 耐震診断済み（安全性確認済み）
- 駅徒歩7分、管理状態良好
→ 若年層がリノベ前提で購入、1,380万円で成約
【事例②：宮城野区・築45年マンション】
- 耐震診断未実施、修繕積立金不足
- 駅から遠く、管理状態も不十分
→ 投資家が安く購入、800万円で成約
同じ旧耐震でも「耐震診断の有無」「管理状態」で数百万円の差が生じています。
■ 旧耐震マンションを売却するための工夫
- 耐震診断を受ける
買主の不安を取り除く最も有効な方法です。 - 修繕履歴を整理する
過去の大規模修繕や管理状況をアピールすることで安心感を与える。 - ターゲットを絞る
住宅ローンが利用できる層が限定されるため、投資家・リノベ層に的を絞った広告戦略が有効です。 - 売却方法を柔軟に選ぶ
仲介だけでなく、買取や現況販売も検討する。
■ まとめ｜旧耐震だからといって諦める必要はない
確かに旧耐震マンションは、査定で不利になりやすく、買主が限定されるのは事実です。
しかし、
- 耐震診断や補強で不安を払拭
- 管理状態や修繕履歴を提示
- 投資家やリノベ層をターゲットにする
といった工夫をすれば、旧耐震でも売却は十分可能です。
築古だからこそ「どう見せるか」が重要になります。
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