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「事故物件（心理的瑕疵物件）を売りたいけど方法がわからない……」
そんな不安を抱える方に向け、安心・安全に売却するための実践的なノウハウを解説します。
事故物件でも、正しい知識と戦略を持てば売却は可能です。以下のステップに沿って準備しましょう。
① 告知義務を正しく理解しよう
2021年の国土交通省ガイドライン（宅建業法）では、“自殺・他殺・特殊清掃が必要な死亡”など事故・事件死は必ず告知する対象と定められています。
ただし、自然死や日常生活中の事故死（例：漏電、浴槽での事故）は告知不要とされています。
また、売買では告知義務に期限がなく、何年経過しても開示が必要です。一方、賃貸では3年を過ぎた事例については告知不要となるケースもあります。
▶ 売主は「どんな事故か」「いつ発生したか」「特殊清掃の実施有無」など、告知義務の内容を重要事項説明書に正確に記入し、書面で説明する準備をしておきましょう。
② 告知しなかったら？失敗事例とリスク
告知せずに売却した場合、買主発覚後に「契約解除」や「損害賠償請求」の対象になり得ます。
神戸地裁では「強盗殺人があった事故物件で告知せず、約28％の損害賠償命令」が出された判例もあります。
▶ 隠蔽が疑われるケースは、契約不履行または瑕疵担保責任につながる重大リスクです。
▶ トラブル回避のため、隠さず正直に対応する礼節と誠実性が不可欠です。
③ 売却方法はどちら？高値狙いかスピード重視か
事故物件の売却方法は大きく2タイプあります。
A. 仲介売却：高値を目指す手堅い方法
- 告知後に特殊清掃・消臭・床・クロスのリフォームを行うと、買主の心理的不安が緩和されます。
- 家の内容によりますが、相場から20〜50％の価格調整が現実的です（例：孤独死20％減、自殺30％減など）。
- 特殊清掃＋リノベ済なら説得力が増し、価格交渉に強くなるケースもあります。
B. 買取業者へ即売：スピード重視
- 事故後の瑕疵対応（告知・清掃・処理）も業者が担うため、契約後のリスクを買主が引き継ぐため安心。
- 仲介価格の70〜80％程度での取引が目安になります。
- 慌てずに手放す、遠隔地管理者に向いています。
④ 成功の4ステップ｜強い印象と信頼を作る
- 特殊清掃・消臭・クリーニング
- 例：1Kで約7〜30万円、3LDKで50万円程度が相場。
- 作業業者は、資格保持・作業範囲の明示が目安です（床、臭気分析含む）。
- 事故物件の流通実績ある専門会社を選ぶ
- 経験ある会社は買主層へのアプローチ力が高いです。
- 訴求ポイントを明示し、説明責任を果たす
- 例えば「事故から10年以上経過」「再建築・賃借向け土地」といった強みを明確化。
- 価格と販売タイミングを調整
- 一括査定を活用して複数社の査定・提案を比較し、交渉力強化や価格調整を実現できます。
⑤ 事故の種類別・価格の下落率目安
事故の内容によって価格下落幅は異なります：
- 自然死・孤独死：10〜20％減
- 自殺：20〜30％減
- 他殺・殺人：30〜50％減
- 地方の場合、立地が良くても割引幅が広がる傾向があります。
▶ 事故物件でも、好条件が揃えば90％超の成約も可能です。
⑥ 実例紹介：仙台市若林区の事故物件約8割で成約
ある一戸建てで孤独死が発生しましたが、以下の対応で市場価格の80％で成約しました：
- 特殊清掃＋臭気除去＋クロス・床張替
- 事故発生から5年以上経過し、「再建築可の土地」としてPR
- 地元実績ある不動産会社が買主層へ集中的に訴求
▶「告知＋清掃＋戦略PR」の3点セットにより、買主心理に響く訴求ができました。
⑦ 最初は一括査定サイトを活用しよう
事故物件には対応力のある不動産会社の見極めが重要です。一括査定サイトを使って複数社の見積もり・対応力を効率的に比較しましょう。査定額だけでなく、実務対応力・提案力・顧客への安心感なども含めて判断材料になります。
✅ チェックリスト｜事故物件売却成功への準備
- 告知義務があるか専門家に確認する
- 特殊清掃・消臭を業者に依頼する
- 仲介 or 買取…目的に応じた方法を選ぶ
- 事故物件に強い専門会社へ委託
▶ まずは信頼できる不動産会社へ無料相談を！
🌟 まとめ
事故物件は心理的にハードルがありますが、誠実な告知と戦略的な準備で売却は可能です。
「高値を目指したい」「早く手放したい」など目的に応じて、最適な方法を選びましょう。お気軽にご相談ください！
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