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■ はじめに｜「古いから売れにくい」だけではない落とし穴
築40年以上のマンションを売却しようとする際、
「古いから売れにくい」
「価格が下がるのは仕方ない」
と考える方が多いですが、実際の失敗事例を見てみると、原因はそれだけではありません。
むしろ「売却の進め方」や「準備不足」が原因で損をしているケースが多いのです。
今回は仙台市で実際にあった築古マンション売却の失敗事例と、その回避策をまとめます。
■ 失敗事例① 相場を無視した高すぎる価格設定
▽ ケース
築44年の仙台市泉区マンション。
売主が「少しでも高く売りたい」と強気の価格設定をした結果、半年以上売れ残り。
最終的に大幅値下げして成約。
▽ 原因
築古マンションは新築に比べ需要が限定的。相場を無視すると売れ残りやすい。
▽ 回避策
- 複数社に査定を依頼して適正価格を把握する
- 「売れ残り＝値下げリスク」と理解して設定する
■ 失敗事例② 管理状態を開示しなかった
▽ ケース
青葉区の築41年マンション。
修繕積立金の不足や大規模修繕未実施を買主が内覧時に発覚。
結果「将来が不安」と判断され、成約に至らず。
▽ 原因
買主は築古ほど管理状態を重視する。情報を隠すと不信感につながる。
▽ 回避策
- 修繕積立金残高、大規模修繕履歴を資料として準備
- 管理組合の議事録や修繕計画を提示して信頼感を得る
■ 失敗事例③ リフォーム費用をかけすぎた
▽ ケース
太白区の築43年マンション。
売主が300万円以上をかけてフルリフォーム後に売却。
しかし買主は「好みに合わない」と指摘、結局価格は思ったほど上がらず。
▽ 原因
フルリフォームは費用に見合った価格上昇が見込めないことが多い。
▽ 回避策
- 部分リフォーム（キッチン・壁紙など印象部分だけ）で十分
- 現況販売＋リフォームプラン提示の方が効率的
■ 失敗事例④ 税金や諸費用を計算していなかった
▽ ケース
宮城野区の相続マンションを売却した方。
「売却額＝そのまま手取り」と思い込んでいたが、譲渡所得税や仲介手数料で数十万円差し引かれ、想定より大幅に手元が減った。
▽ 原因
税金・費用の知識不足。
▽ 回避策
- 事前に「手取り額」をシミュレーションする
- 特例や控除（3,000万円特別控除など）を確認する
■ 失敗事例⑤ 売却方法を選べなかった
▽ ケース
築古で需要が少ないマンションを仲介だけで売却活動。
1年以上売れ残り、最終的に安値で処分。
▽ 原因
築古マンションは「仲介」「現況販売」「買取」を柔軟に選ぶ必要がある。
▽ 回避策
- 仲介で一定期間販売 → 売れなければ買取へ
- 投資家向けに現況販売を検討する
■ まとめ｜失敗の多くは「準備不足」と「戦略ミス」
築古マンション売却でよくある失敗は、
- 高すぎる価格設定
- 管理状態の情報不足
- リフォーム費用のかけすぎ
- 税金・費用を把握していない
- 売却方法の選択ミス
これらはすべて事前の準備と戦略で回避可能です。
築古だからこそ、「誰に」「どの方法で」売るかを明確にすることが成功のカギです。
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