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■ はじめに｜「売れた金額＝手元に残るお金」ではない
築40年以上のマンションを売却する際、売主の多くが誤解しがちなのが、
「売れた金額＝そのまま自分の手元に残る」
という考え方です。
実際には、売却時には税金や諸費用がかかり、思った以上に手取りが減るケースも少なくありません。
特に築古マンションの場合は価格が低めになりやすいため、費用や税金の影響が大きく感じられることも。
この記事では、築古マンション売却にかかる代表的な税金と費用について、仙台市のケースを踏まえて詳しく解説します。
■ 売却にかかる主な費用
築古マンション売却時には、以下のような諸費用がかかります。
① 仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼する場合、売却成立時に支払う手数料。
- 上限：売却価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）
- 例：1,000万円で売却 → 約39万6,000円
② 登記費用（抵当権抹消など）
住宅ローンを完済する場合に必要な手続き。
司法書士へ依頼するため、1〜2万円程度。
③ 測量費・書類取得費
必要に応じて登記事項証明書、図面、印鑑証明書などを取得。数千円〜数万円程度。
④ 引っ越し費用
新居への引越しにかかる費用も忘れずに計算。
■ 売却で発生する税金
築古マンション売却では、譲渡所得に応じて税金が発生します。
① 譲渡所得税
売却益が出た場合に課税される税金。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
- 税率は所有期間によって変動
- 5年以下（短期譲渡）：約39％
- 5年超（長期譲渡）：約20％
築古マンションは購入時より価格が下がっていることが多いため、課税されないケースもあります。
② 住民税
譲渡所得に対して10％が課税。
③ 印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙。
売却価格によって1万円〜数万円。
■ 築古マンション特有の税金ポイント
▽ 売却益が出にくい
築40年以上のマンションは価格が下がっていることが多く、売却益が出にくいため、譲渡所得税がかからないケースが多いです。
▽ 特例の活用で節税可能
- 3,000万円特別控除
居住用の自宅を売却した場合、譲渡益から最大3,000万円まで控除。 - 特定居住用財産の買換え特例
新居を購入する場合、課税を繰り延べできる制度。
▽ 相続した築古マンションの場合
相続税評価額が基準になるため、売却価格との差で税金が発生する可能性あり。
■ 仙台市での売却事例と手取り額
【事例①：青葉区・築42年マンション】
- 売却価格：1,200万円
- 諸費用：仲介手数料 約42万円、印紙税 1万円、登記費用 1万円
- 譲渡所得：なし（取得費の方が高額）
→ 手取り：約1,156万円
【事例②：泉区・築45年マンション（相続物件）】
- 売却価格：900万円
- 諸費用：約35万円
- 相続時評価額：1,000万円 → 差額100万円が譲渡益
- 税金：約20万円
→ 手取り：約845万円
■ 築古マンション売却で損をしないための工夫
- 複数社に査定を依頼する
価格差が出やすいため、必ず比較。 - 諸費用を事前に試算しておく
「いくら残るか」を把握することが大切。 - 特例・控除を活用する
3,000万円控除や買換え特例を確認。 - 相続の場合は早めに専門家相談
評価額や税務の扱いが複雑になるため、税理士や不動産会社に相談。
■ まとめ｜「売却額」より「手取り額」を意識する
築古マンションを売却する際は、
- 仲介手数料などの諸費用
- 譲渡所得税や住民税などの税金
これらを差し引いた「手取り額」が実際の資金です。
特に築40年以上のマンションでは、売却益が出にくい一方で、相続や特例の利用次第で税金が大きく変わります。
「売却額だけに目を向ける」のではなく、手取り額を最大化する工夫が必要です。
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