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■ はじめに｜「築古だからこそ、売却の準備が大切」
築40年以上のマンションを売却する際、多くの方が不安に感じるのは、
「古い物件だからスムーズに売れるのか？」
「手続きや準備はどうすればいいのか？」
という点ではないでしょうか。
築古マンションは、築浅や新築と比べて買主が限定されるため、売却の流れを理解し、事前に準備することが成功のカギになります。
この記事では、築古マンション売却の基本的な流れと注意点を整理し、スムーズに売却を進めるためのポイントを解説します。
■ 売却の基本的な流れ
築古マンションを売却する際の一般的な流れは以下の通りです。
- 市場調査・査定依頼
不動産会社に査定を依頼し、相場を把握する。 - 売却方法の決定
仲介で売るか、買取を選ぶかを判断。 - 売却活動（広告・内覧）
広告掲載や内覧対応を通じて買主を探す。 - 売買契約の締結
条件が合えば契約を結び、手付金を受領。 - 引渡し準備（抵当権抹消・書類整理）
登記関係や残債処理を済ませる。 - 物件引渡し・決済
残代金を受け取り、物件を引き渡す。
■ 築古マンション売却で特に重要な準備
築40年以上のマンションを売却する場合、次の準備が欠かせません。
① 管理状態・修繕履歴の整理
- 修繕積立金の残高
- 大規模修繕の履歴
- 管理組合の議事録
これらを揃えることで、買主に安心感を与えられます。
② 耐震診断・補強の有無の確認
旧耐震の場合、診断結果を提示できると大きなプラス評価になります。
③ 室内の状態確認
- 簡易リフォームで印象を改善
- リノベ前提で販売するなら現況のまま提示
売却方針に合わせた室内整備が必要です。
■ 築古マンション売却の注意点
築古ならではの売却時の注意点を整理します。
▽ 注意点①：価格設定
築古は需要が限られるため、「高すぎる価格設定」は売れ残りの原因になります。
相場と管理状態を踏まえて現実的な価格を設定しましょう。
▽ 注意点②：買主ターゲットの明確化
- ファミリー層 → 学区・生活環境をアピール
- 単身者・若年層 → 駅近・リノベ前提をアピール
- 投資家 → 利回り・賃貸需要をアピール
ターゲットに合わせた売り方を工夫することが重要です。
▽ 注意点③：売却方法の選択
- 仲介 → 高値を狙えるが、時間がかかる
- 買取 → 価格は下がるが、早期売却が可能
築古では「仲介で一定期間販売し、売れなければ買取に切り替える」二段構えが有効です。
■ 仙台市の実例｜スムーズに売却できた築古マンション
【事例①：青葉区・築42年マンション】
- 管理状態良好、駅徒歩7分
- 仲介で販売 → 2か月で1,350万円で成約
【事例②：太白区・築44年マンション】
- 修繕積立金不足、旧耐震
- 投資家に買取依頼 → 1か月で現金化
どちらも築古ですが、「準備」と「売却方法の工夫」でスムーズに売却できたケースです。
■ スムーズに進めるためのチェックリスト
- 査定を複数社に依頼したか？
- 管理資料・修繕履歴を整理したか？
- 耐震診断の有無を確認したか？
- 室内の整備（簡易リフォーム or 現況販売）を決めたか？
- 仲介と買取の両方を検討しているか？
このチェックリストをクリアすれば、築古でも売却をスムーズに進められます。
■ まとめ｜築古マンションは「準備と戦略」が成功のカギ
築40年以上のマンションは、確かに売却のハードルは高めです。
しかし、
- 管理状態・修繕履歴を整理して提示する
- 耐震診断や現況販売など戦略を選ぶ
- 仲介と買取を柔軟に使い分ける
といった工夫をすれば、築古でもスムーズに売却は可能です。
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