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1. 概要：買取保証って何？
「買取保証」とは、不動産会社が普通の仲介売却に加えて “一定期間内に売れなければ、あらかじめ設定した価格で買い取ってくれる” という制度です。
仲介と買取のいいとこ取りをした方式であり、まずは相場価格で仲介を試み、ダメな場合は保証価格で換金が可能です。
売主にとっては安心感の高い選択肢です。
2. 仕組みと流れ
- 売主は不動産会社と 専任媒介契約（通常3〜6ヶ月）を締結し、仲介で販売を開始します
- 指定期間内に仲介での売却が成立すれば通常通り仲介契約で完了です
- 万が一売れない場合、設定された買取保証価格で不動産会社が買い取ります
- 買取成立時は 仲介手数料不要／契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）も売主負担外となります
3. メリット（売主にとってのメリット）
✅ 売却期間と価格が確定できる
売却期間（仲介期間）と最終的な買取価格が事前に分かるため、資金計画や住み替えスケジュールが立てやすい。
✅ 仲介価格で売れれば利益アップ
仲介期間中に一般の買主が現れれば 保証価格以上の金額（相場通り）で売却できる可能性あります。
希望価格にチャレンジしやすい制度です。
✅ 買取時に手数料・瑕疵責任の軽減
仲介不成立の買取時には 仲介手数料が不要です。
さらに、売主は契約不適合責任から免責され、売却後のトラブル負担を抑えられます。
✅ つなぎ融資・住替え支援に対応可能なケースあり
住み替えスケジュールが決まっている方には、「つなぎ融資」の提供や入居先先行購入の支援などを組み合わせた提案も期待できます。
4. 利用できる条件と対象物件
🏠 対象となる物件条件
- 居住用不動産であること（戸建・マンション・土地など）
- 住宅ローンが組める状態（登記・耐震基準・状態良好など）
- 築年数や面積制限もあり、多くの事例では「戸建は築30年以内、マンションは昭和57年以降」「専有面積30〜40㎡以上」などの目安あり。
📝 媒介契約条件
- 専任媒介または専属専任媒介契約を結ぶことが必須です。
- 契約期間は一般的に 3〜6ヶ月未満です。
5. デメリット（使う前に知っておきたい注意点）
⚠ 仲介より買取保証価格は低め
保証価格は 査定価格の約90%程度が上限とされるケースが多く、相場通りの価格には届きにくい可能性あります。
⚠ 他業者に切替えられない
媒介契約期間中は他社への依頼が禁止されるため、途中で対応が不満でも乗り換えできません。不動産会社選びが重要です。
⚠ 期間の進行で“妥協売却”を選びかねない
期限内に売れなければ自動的に買取対象となるため、“せっかく粘っていたが妥協して買取に流れる”選択をしてしまうこともあり得ます。
⚠ 市場環境次第では不利になることも
保証期間中に相場が上昇した場合でも、買い取り価格は固定なので、得し損の逆転リスクもあります。
6. 利用すべきシーン・向いている人
✔ 売却時期が決まっている・資金計画が先に必要な人
転勤や住み替えなどで資金入手の期日があるケースは特に有効。安心して計画を立てられます。
✔ 相場価格で売れたいが、売れ残るリスクも排除したい人
“高値チャレンジ”と“最低保証”を両建できるため、心理的ハードルが低くて使いやすい です。
✔ 契約不適合責任のリスクを避けたいケース
買取時はその責任が基本的に免除されるため、設備不具合や構造瑕疵の発覚リスクを避けたい方にも適しています。
7. 利用時のチェックリスト（依頼前に確認すべき項目）
- 媒介契約の種類と期間：専任媒介か専属専任か、期間は何ヶ月か確認しましょう
- 仲介時の売出価格設定と買取保証価格の差：希望価格とのバランスを確認しましょう
- 保証価格が査定価格の何％か、上限はいくらか：相場価格・査定との乖離を理解しましょう
- 仲介手数料の有無：買取時は通常不要となることを確認しましょう
- 契約不適合責任の扱い：買取時に責任免除となるか条項確認しましょう
- つなぎ融資や買替支援の有無：住み替えの予定があるなら重要ポイントになります
- 途中解除・価格変更ルール：契約期間前にどう行動できるか明確にしましょう
- 複数社比較：査定額・買取保証額・担当者との相性を比較しましょう
8. ケース別の利用シミュレーション
| 状況 | おすすめの選択肢 | 理由 |
|---|---|---|
| ⭐ 緊急売却（転居・資金化のタイミングが決まっている） | 買取保証付き仲介 | 仲介挑戦しつつ、最終的に保証で資金確定できる |
| ⏳ 時間に余裕がある／高値狙い | 通常仲介 | 市場価格で成約する可能性が高く、保証価格に頼る必要なし |
| 🧼 築古・手間かかる物件 | 買取保証 or 即時買取 | 瑕疵負担や対応を最小化しつつ、売却の確実性を確保 |
| 💼 売主自身が手数料や煩雑さを避けたい | 買取保証付き仲介 | 仲介が決まらなければ買取へ、自動的にリスク回避できる |
9. 総まとめ
買取保証付き仲介は、仲介と買取のいいとこ取りができる制度です。売却期間・買取価格の目安が先に分かるため、資金計画や住み替えなどスケジュールが明確な方にぴったりです。
ただし、価格の上限が査定より低め・専任媒介契約で他社と競合できない・販売期間中に妥協する懸念など、デメリットもあります。
成功させるためには：
- 複数社の査定と保証価格を比較する
- 媒介契約内容、解除条件、瑕疵責任の扱いを明示的に確認
- つなぎ融資や利益還元制度などの付帯サービスも評価する
- 売主の目的（高く／早く／負担少なめ）に照らして選ぶ
これらを体系的に整理することで、「安心・価格・スケジュール」すべてのバランスを取った理想的な売却設計が可能です。
必要であれば、買取保証を扱う信頼できる不動産会社や税理士をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。
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