築40年超のマンションを売る前にチェック！耐震・管理状態の見極め方

2025年12月26日

築40年を超えるマンションは、“古さ”ゆえに敬遠されがちですが、きちんと下調べをすれば、売却成功の可能性は十分あります。
特に耐震性能と管理状態は、買主から見て“命綱”とも言える要素。
ここでは、売り手が事前にチェック・対応すべきポイントを具体的に解説します。

① 耐震基準の確認は最優先！

まず築年数を確認し、建築確認申請の受理日が1981年6月1日以降かどうかをチェックしましょう。
1981年以前は旧耐震、その後は新耐震基準です。
新耐震の方が耐震性が高く、震度6強〜7に耐えられる設計であるのに対し、旧耐震は震度5程度を想定しています。

言い換えれば、旧耐震＝必ず危険というわけではないものの、買主がその不安を抱えやすいのも事実です。
しかし、耐震補強が行われている場合やしっかり管理されていれば、旧耐震でも安全性は高くなります。

旧耐震物件でも、耐震診断や補強工事によって現基準に近づけているケースがあります。
この情報が買主にとって非常に大きな安心材料となるため、管理組合に耐震関連の記録があるかどうか必ず確認。
耐震補強済みなら、資料をそろえて訴求できるようにしましょう。

築古マンションでも、エントランス・共用部が清潔で定期的に整備されている物件は買主にとって安心感があります。
掲示板に活動記録が掲示されている、大規模修繕履歴が分かるなど情報が明示されていることも重要です。

また、修繕積立金が計画的に回収されているかも見逃せません。
売却前に議事録や長期修繕計画（LDP）を確認し、買主の不安を軽減できる資料を準備しておくと信頼感が増します。

古いマンションでは、修繕積立金が高額になっていることがあります。
例えば築40年以上の物件では、月2〜3万円程度になるケースもあり、負担の重さが買主の敬遠材料になります。

また、共有部の清掃状況や設備の老朽化が進んでいる場合は、印象が非常に悪くなります。
売却前に徹底的な清掃や修繕をしておくことが望ましいです。

築古マンションはキッチン・トイレ・浴室といった水回り設備の劣化が顕著です。
これらは購入決定に影響を与える重要ポイント。
特に配管寿命（20〜30年）や浴室機器の交換時期にさしかかっている可能性があるため、簡易なリフォームやハウスクリーニングの実施が有効です。

また、小さなスペースであるがゆえに配管トラブルは大規模修繕や契約解除のリスクにもつながるため、売却前に体験談などを確認し、必要なら事前に修理対応や報告をしておくと安心です。

旧耐震の築古マンションは、住宅ローン審査で不利になる場合が多く、金利が高くなる、あるいは審査自体が通らない可能性があります。

さらに、住宅ローン控除や贈与税・取得税・登録免許税などの優遇措置も適用外になるケースがあります。これらは買主の負担増につながり、売却しにくい要因となります。

リノベーションに向いていることを訴求するため、実例写真やプラン事例を資料化する方法も有効。特に、間取り変更や壁材・床材・照明などの具体例を見せると買主に響きやすいです。

耐震・管理・設備改善と資料整備をきちんと行えば、仲介でも十分に成約の余地があります。ただし、時間がかかる可能性があることも念頭に置きましょう。

早期現金化や瑕疵免責を重視する場合、買取専門業者への売却も選択肢です。相場の70〜80％程度になる可能性もありますが、スピードと安心感が得られます。