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現在施行されている法律や条例に違反している建物は「違法建築物件」になります。
不動産の売却を検討中の方には、「今売りたい物件が違法建築だったら、売却できないの？」と不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、違法建築物件の売却は可能なのか詳しく説明していきます。
売却の際の注意点や、違法建築なのか判別する方法もご紹介します。ぜひご参考にしてください。
違法建築とは？
違法建築とは、現在施行されている「建築基準法」や「都市計画法」などの法律や、自治体の条例の定めに違反している建築物のことです。
「建築基準法」をはじめ、建築物には守るべきルールが多くあります。
違反の種類は複数ありますが、基準を超えたり、無許可の建築素材を使ったりと、新築や増改築時に現行法から外れていると、「違法建築」になります。
ちなみに、建築済の物件がその後の法改正によって基準から外れてしまった場合は、違法建築ではなく「既存不適格」になります。そのままの状態で居住や使用をしても問題ありません。
増改築時には現行法に合わせる必要があります。適合させずに増改築などを行うと、違法建築になってしまうので注意が必要です。
なぜ違法建築物件が発生するの？
違法建築物件が生まれる原因は、大きく2つ挙げられます。
- 設計あるいは施工の段階から、法令等の定めに沿った建築がされなかったから(確認や検査を受けていなかった)。
- 増改築を行ったことで、基準から外れてしまったことが理由です。
家を建てる際には建築物が法的に問題ないか、設計段階では「建築確認」、建築後は「完了検査」にて確認が行われます。
新築時だけでなく、増改築時にも確認は必要ですが、増築面積が10㎡未満なら確認が不要（防火地域及び準防火地域外のみ）です。
そのため基準を満たしていないことに気付かず、違法建築となってしまう場合もあります。
日本では国土が限られており、適切に住宅地を利用するためにはルールが必要です。
もし個々が勝手に建築を進めれば、多くの問題が生じかねません。
そのため、家を建てる際には、救急車や消防車が通行できるような道路の整備や、火災時の被害を抑えるための建物の大きさや防火性能の基準が法律で設けられています。これらの規則を守ることで、住みやすい安全な環境が保たれていると言えます。
違法建築物件の種類
違反建築物にも、いくつかの種類があります。どのような部分が違反しているかで売却時の対応が異なる場合もあるので、しっかり把握しておきましょう。
主な事例として、下記の6つを紹介していきます。
- 建築確認を経ていない物件
- 材料や構造が基準を満たしていない物件
- 斜線規制に違反している物件
- 建ぺい率または容積率の制限を超えた物件
- 建物が用途地域に適合していない物件
- 接道義務を満たしていない物件
1.建築確認を経ていない物件
建物の建築は、事前に「建築確認申請」を提出し、役所の許可を得たうえで工事をおこないます。
また、工事終了後に完了検査を受け、事前の計画どおり工事されていることを証明する「検査済証」の取得も必要です。
しかし、建築確認申請をしていないケースや、検査済証の取得をしていないケースがあります。
単に手続きを怠った場合もあれば、施工業者が計画と異なる工事をしたために、発覚を恐れて完成検査を受けない場合もあります。
いずれにしても、違反建築物であることに変わりはありません。意図せず建築確認を経ていない物件を取得した場合、解体や建て替えなどの対応が必要になるかもしれません。
2.材料や構造が基準を満たしていない物件
防火素材を使用していなかったケースや、必要な保安設備などを設置していなかったケースがあります。
建物に使用する材料や構造に関しても、明確な基準が設けられています。しかし、指定された材料より粗悪品を使用したり、耐震強度の偽装をおこなったりするなど、悪質な施工業者による手抜き工事は少なくありません。
また、集合住宅に求められる防火規定を満たしておらず、火災発生時のリスクが高い物件もあります。
3.斜線規制に違反している物件
斜線規制とは、建物の高さに関する規定です。道路や土地の境界線を基準に、空間を斜めに切り取るような制限を設けます。
主な斜線規制は、下記の3つです。
- 道路の反対側の境界線を基準とした「道路斜線制限」
- 隣地との境界線を基準とした「隣地斜線制限」
- 北側の高さを制限する「北側斜線制限」
地域によって適用される制限の内容は異なります。詳しくは、役所や不動産業者に確認してみましょう。
4.建ぺい率または容積率の制限を超えた物件
建ぺい率と容積率は、建物の面積に関する規制です。建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積」を、容積率は「敷地面積に対する延床面積」を規定します。
- 建築面積・・・建物を真上から見たときの面積
- 延床面積・・・各階層における床面積を合計した面積
具体的な事例としては、下記のようなケースがあります。
- 増改築で制限を超えてしまうケース
- ガレージを居住用スペースに変更したで床面積が増えるケース
- 敷地の一部を売却するなどで敷地面積が減少したケース
5.建物が用途地域に適合していない物件
都市計画区域内においては、建築できる建物の用途が限定されていることがあります。
例えば、住居専用地域では一定規模以上の店舗や事務所などは建築できません。そのような地域に建てられた工場や作業場、遊戯施設などは違反建築物とみなされます。
当初から違反を前提に建築した場合のほか、以下の2点のような形で違反建築物になってしまう場合があります。
- 増改築などによって床面積が増加したり、高さが上がったりするなどで、用途地域による制限を超えてしまう場合
- 建物の用途自体を変更することによって、用途地域における建物の使用目的に違反してしまった場合
6.接道義務を満たしていない物件
都市計画区域内おける建物は「接道義務」といって、道路とどれぐらい接しているかという規制があります。
一部区域によって異なる場合もありますが、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。
接道義務を満たしていない場合、セットバック（敷地の境界を後退させて道路を広げる）といった対処が必要です。
違法建築か判別する方法
家が正規に建てられたか心配なら、「確認済証」や「検査済証」の有無を調べましょう。
「確認済証」は、建物計画が法律上の問題なしと認められた際に交付される書類です。「検査済証」は、建築が計画通りに完成したことを証明する書類となります。
これらの証明書がある場合、建物は当初、法律を守って建てられたことが証明されます。
増改築をしていない限り、違法建築でない可能性が高いです。
証明書を失くした時は、再発行は不可能ですが、関連する自治体で「建築確認台帳記載事項証明書」を300〜400円で取得できます。
証明書を取得する際は、建築確認の日付や番号が分からない場合、登記済証や公図などを提示することが必要です。
しかし、証明書が取得できなかったり、日付が古かったり、増改築の影響で判断が難しい場合もあります。
不安ならば、建築士に依頼して調査を受けるのがおすすめです。専門家なら、違法建築かどうか判断し、問題があれば対処法も教えてくれます。
違法建築物件の売却は可能？
違法建築物件であっても、買い主が見つかれば売却は可能となります。
増改築や建て替え時に現行法に合わせるようにする規定はありますが、売却を禁止する定めありません。
売却方法は、「更地にして売る」「建物がある状態で売却する」という2種類に分かれます。
それぞれ説明していきます。
更地にして売れば「違法建築」は解決できる
違法建築の建物は、解体して更地にすることで売却がしやすくなります。
更地は新築希望者に人気があり、場所によっては高価で売れる可能性があります。
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 一定以上の防災設備
- 接道義務
といった各法律のルールは、あくまでも建物部分に対する規制です。
違法建築物件を売る際、どうしても買い主が見つからない場合は、一旦、更地にすることも検討してみると良いでしょう。
ただ、解体費用がかかること、固定資産税の特例を失うことに注意が必要です。
特例がなくなると、固定資産税が大幅に増えます。
そのため、すぐに売れない場合、高い税金を払い続けることになります。
また、「再建築不可物件」かどうかも確認が必要です。
土地が道路に接していない場合、新しい建物を建てることができなくなることがあります。
詳細は「違法建築物件を売却する際の注意点」で後述します。
需要が全くないわけではないため、解体は最後の手段として考慮することを推奨します。
建物がある状態で売却するには？
建物を残したまま売りたいが、違法建築のため難しい場合、改築して合法化する方法があります。
これには、容積率や建ぺい率などの基準を超えた部分を改修することが含まれます。
また、古い建物で居住の適性が不確かな場合は、「古家付き土地」として売る選択肢もあります。
この方法では、建物は付加価値として扱い、主に土地価格で売却します。
解体費用を避け、古家を求める買い手にアピールできる利点があります。
建物を現状のまま売るなら「買取」を検討しましょう
不動産を売る際、「仲介」による売却がよくありますが、「買取」という選択肢もあります。
買取の大きな利点は、取引相手がすぐに決まるため売却が速く進む点です。
不動産会社が直に買取をしてくれるケースは少なくありません。
また、買取では物件をそのままの状態で売れるため、解体費用が不要です。
買取を考えている方は、複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
不動産一括査定サイトを使えば、簡単に複数社からの査定を比較できます。
重要なのは、買取実績の有無や査定根拠の明確さ、査定額だけでなく、対応の良さも考慮して、信頼できる会社を選ぶことです。
違法建築物件を売却するときの注意点
違法建築物件を売却するときは、次の点にご注意ください。
1.違法建築物件であることをきちんと買い主に告知する
2.「再建築不可物件」に注意する
3.違法建築物件は住宅ローンが利用できない可能性が高い
1つずつ解説します。
1.違法建築物件であることをきちんと買い主に告知する
違法建築物件を買い手に知らせずに売却すると、後に「違法建築だと知っていれば買わなかった」という理由で、売り手は「契約不適合責任」を追及される可能性があります。
この責任が問われた場合、契約にない欠陥があった時に、契約の解除や損害賠償を請求されることがあります。
そのため、買い手に違法建築であることを明確に伝え、納得の上で売買契約を結ぶことが非常に重要です。
2.「再建築不可物件」に注意する
接道義務を満たさず「再建築不可」となる物件は、建物を壊すと新たに建て直しや大規模な改修ができなくなります。
この義務は、建築基準法により定められており、敷地が幅員4メートル以上の道に2メートル以上接していることが必要です。
これを満たさない場合、現在の建物のリフォームは可能ですが、新築や大幅な増改築は認められません。
「再建築不可」の物件は、不動産会社への買取依頼や隣地との合併によって接道義務を満たすなどして売却する方法があります。
具体的な売却方法については、専門の不動産会社に相談することをお勧めします。
3.違法建築物件は住宅ローンが利用できない可能性が高い
金融機関が住宅ローンの審査をする際、建築基準法に合致しているかどうかもチェックします。
違法建築の物件は、ほとんどの場合、融資を受けることが難しくなります。
多くの人が不動産購入に際し、住宅ローンを利用しますが、違法建築物件はその利用ができないため、売却にも影響します。
そのため、違法建築物件の売却では、現金一括払いができる人や不動産の買取を行っている業者など、買い主が狭まってしまいます。
買い主が制限される分、違法建築は通常の住宅よりも売るのが難しいのです。
まとめ
違法建築は、法律に反して建てられた建物です。建築の計画や増改築により規定を満たさなくなることが原因です。
違法建築物件は法的に売却は可能ですが、住宅ローンの利用が難しく、リフォームや建て替えが制限されるため、買い手を見つけることが困難です。さらに、買い手に違法建築であることを伝えなければ、将来的にトラブルに発展する恐れがあります。
このような物件は、解体や改築によって売却する際の問題を解決する方法があります。速やかに売りたい場合は、不動産会社への直接売却「買取」が適しています。
売り手が自身の物件が違法建築であることを知らないケースもあります。違法建築かどうかを判断するためにも、不動産業者のサポートが必要です。違法建築の売却を考えている場合は、専門の不動産業者に相談することをお勧めします。
