住宅ローンが苦しくなってきたら、どうすればいい？任意売却と破綻の違いを知ろう！

2024年12月27日

自己破産になる前に覚えておきたい！任意売却と住宅ローン破綻について

住宅ローンを組んで夢のマイホームを手に入れたものの、
生活環境や収入の変化によって
返済が難しくなるケースは少なくありません。

突然の失業、
病気やけがによる収入の減少、
あるいは予想以上の物価上昇や金利の変動など、
私たちの生活にはさまざまなリスクが潜んでいます。

その結果、
毎月のローン返済が大きな負担となり、
「どうしたらいいのだろう」
と悩む方も増えています。

「今月の支払いが難しいけれど、家を手放したくない」
「家族に迷惑をかけたくないけれど、どうしたらいいか分からない」
といった声は、
非常に切実なものです。

特に、
住宅ローンは長期にわたる契約であるため、
初めは順調に返済できていても、
何年も経つうちに予想外のトラブルが起きることは珍しくありません。

住宅ローンの返済が厳しくなったときに最も大切なのは、
「一人で抱え込まないこと」
です。

問題を先延ばしにすればするほど状況は悪化し、
最終的には競売や自己破産といった厳しい結果を迎える可能性があります。

しかし、
任意売却という選択肢を知っておくことで、
最悪の事態を避け、
生活を立て直す道が開けることもあります。

この記事では、
そんな住宅ローンの返済に悩む方に向けて、
任意売却と住宅ローン破綻についてわかりやすく解説します。

早期に適切な行動を取ることで、
負担を軽減し、
新たなスタートを切るためのサポートを提供します。

自己破産前に考えたい！任意売却と住宅ローン破綻について

住宅ローンの返済が困難になり、
返済不能になることを「住宅ローン破綻」と言います。

一般的に住宅ローンは、
35年などの長期間にわたって返済します。

安定した収入が続くことを前提として計画されるため、
途中で収入が減少したり、
思わぬ出費が重なった場合に返済が困難になるリスクがあります。

たとえば、
突然のリストラや失業、
病気や介護による収入減少、
新型コロナウイルス感染症の影響など、
予測不可能な事態が多くの家庭を襲いました。

これにより、
これまで安定していた返済計画が崩れ、
「返済が厳しい」と感じる方が増えています。

住宅ローン破綻が進行すると、
次第に家計を圧迫するようになり、
日々の生活費にも影響が出るケースがあります。

この状態を放置すると、
さらに返済が滞り、
最終的には差し押さえや競売といった事態に発展する
可能性があります。

特に滞納期間が3か月を超えると、
金融機関から一括返済を求められることが多く、
一度に大きな金額を用意することができず、
自己破産の選択を迫られることになります。

任意売却という選択肢

住宅ローンの返済に行き詰まる前に考えたい選択肢として
「任意売却」があります。

任意売却は、
金融機関の同意を得て住宅ローンが残っている状態で
不動産を売却する手続きのことです。
競売と比較して売却価格が高くなる可能性があり、
売却後の生活再建にもつながるため、
多くの方が検討する手法です。

任意売却を選択するメリットは、
金融機関や購入者と協議を行いながら柔軟に売却条件を調整できる点です。

また、
引っ越し費用を確保できるケースも多く、
自己破産や競売に至る前に生活を再建するきっかけを得ることができます。

住宅ローン破綻の現状

実際に、
住宅ローンの返済が延滞していたり不能になったりしている
「リスク管理債権」の割合を見てみると、
平成28年は4.52％と高く、
平成29年は3.94%、
令和元年は3.20％、
令和2年は3.48％と推移しました。

平均で約4％と考えると、
25人に1人が住宅ローン返済に困難を抱えている計算になります。

この数字は決して他人事ではありません。

多くの家庭で、
何らかの経済的な危機が訪れる可能性を示しており、
住宅ローン返済が家計を圧迫している現状が浮き彫りになっています。

住宅ローンを組んでいるすべての方にとって、
任意売却や住宅ローン破綻の対策を理解しておくことは、
大切な備えとなるでしょう。

住宅ローン破綻に陥るとどうなるのか

住宅ローンの返済が滞ると、
優遇金利が適用されなくなり、
金利があがるおそれがあります。

住宅ローンの返済が困難なうえに、
さらに金利があがることで返済額が増えてしまうのです。

返済の負担が増えると、
家計全体を圧迫し、
他の支払いに影響を及ぼす可能性も高まります。

滞納期間が3か月～6か月ほど続くと、
金融機関から住宅ローンの一括返済を求められることもあります。

一括返済は多くの方にとって現実的ではなく、
これに応じられない場合、
不動産の差し押さえが行われ、
最終的に競売手続きに進むこととなります。

競売にかけられると、
不動産は市場価格よりも低い金額で売却されることが多く、
ローンの残債が完済されないまま残るケースも少なくありません。

競売と任意売却の違い

競売は法律に基づいて強制的に不動産を売却する手続きであり、
所有者の意志にかかわらず進行します。

競売では売却価格が市場価格の7割以下になることが多く、
結果的にローン残債が多く残る可能性があります。

また、
競売の情報は公開されるため、
近隣の住民や知人に知られるリスクも伴います。

一方、
「任意売却」は競売と異なり、
所有者が金融機関と協議して進める不動産売却の方法です。

任意売却では市場に近い価格で売却できるため、
残債の圧縮が期待できるほか、
引っ越し費用や新生活の資金を確保することも可能です。

また、
所有者の意志が反映されるため、
心理的な負担が軽減される点も大きなメリットです。

任意売却のタイミングが重要

任意売却は、
住宅ローンの滞納が長引く前に早めに行動することが成功の鍵です。

滞納期間が長引くと、
金融機関が競売の手続きを開始する可能性が高まり、
任意売却が難しくなる場合があります。

そのため、
住宅ローンの返済が困難と感じた時点で、
早めに弁護士や不動産業者に相談することが重要です。

新たな生活へのステップ

任意売却を成功させることで、
生活再建の道が開けます。

たとえば、
売却後に賃貸住宅に移る場合でも、
引っ越し費用を捻出できるケースが多く、
新たなスタートを切りやすくなります。

また、
任意売却では金融機関と柔軟な交渉が可能なため、
残債の分割払いなど、
無理のない返済計画を立てられることも特徴です。

住宅ローンの返済が厳しくなったときには、
任意売却という選択肢を早めに検討し、
競売や自己破産を避けるための一歩を踏み出しましょう。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の最大の違いは、
所有者が売却プロセスにどれだけ関与できるかにあります。

任意売却は、
所有者の意志を反映させることが可能であり、
金融機関との協議を通じて進められます。

一方で、
競売は法律に基づいて強制的に進行し、
所有者の意志や希望が考慮される余地はほとんどありません。

競売の特徴とデメリット

競売では、
不動産が市場価格よりも大幅に安い価格で落札されることが一般的です。

これは競売に参加する購入者が、
できるだけ低コストで不動産を取得しようとするためです。

その結果、
売却価格が住宅ローンの残債を下回り、
手元に債務が残るケースが多く見られます。

また、
競売は情報が公開されるため、
近隣住民や知人に経済的な問題が知られてしまうリスクがあります。

さらに、
引っ越し費用や新しい住居の準備が整わないまま退去を求められることもあるため、
生活再建が難航する可能性があります。

任意売却のメリット

任意売却では、
不動産が市場価格に近い価格で売却される可能性が高く、
競売と比較してローン残債を圧縮できるケースが多いです。

また、
金融機関との協議を通じて、
引っ越し費用の一部負担や残債の分割返済など、
柔軟な対応が得られる場合もあります。

所有者が売却活動に関与できるため、
購入希望者との交渉を通じてより良い条件を引き出すことも可能です。

これにより、
売却後の生活設計を立てやすくなり、
スムーズな再スタートが期待できます。

任意売却の成功ポイント

早期の相談と行動
任意売却を成功させるためには、
住宅ローンの返済が厳しいと感じた段階で、
すぐに専門家に相談することが重要です。

滞納期間が長引くほど、
競売の手続きが開始されるリスクが高まります。
信頼できる不動産業者の選定
任意売却の経験が豊富で、
地域の不動産市場に精通した業者を選ぶことが大切です。

適切な売却計画を立て、
効率的な広告活動を行うことで、
早期売却と高値での成約を目指すことができます。
購入希望者との交渉力
価格や条件の交渉をスムーズに進めるためには、
交渉力のある不動産業者のサポートが不可欠です。

購入希望者との丁寧なやり取りを通じて、
最良の結果を得ることができます。