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「水路に接している土地を売りたいけど、ちゃんと売れるの？」
「家を建てるつもりだったけど、水路があるから建てられないと言われた…」
実は、水路に面した土地は一見すると「見通しが良い」「風通しが良い」といった自然環境の良さが魅力に見える一方で、建築や売却に制約がかかりやすい“クセのある土地”です。
この記事では、水路に面している土地の 具体的なデメリット、売却時における注意点、トラブル事例、売却成功のコツまで、実務経験に基づいて丁寧に解説します。
✅ そもそも「水路に面している土地」とは？
住宅地や郊外に多く見られる“水路沿いの土地”。ここでの水路とは、用水路・排水路・都市計画上の水路・農業用水路などを指します。
「道がないけど、目の前にコンクリの溝がある…」
「土地の正面に水路と橋がかかってるけど、これで建築できるの？」
このような土地は、「水路接面地」と呼ばれ、接道義務の面で厄介な扱いになる可能性があるのです。
🚫 水路に面している土地の主なデメリット
① 建築基準法の接道義務を満たさないケースがある
建物を建てるためには、「幅4m以上の道路に2m以上接道」していなければなりません。
ところが、水路は「道路」とはみなされないことが多いため、接道義務を満たしておらず、建築不可＝再建築不可土地となるリスクがあります。
👉 ポイント：
- 水路が市町村の管理下にある公道と認定されていない限り、接道とはみなされない
- 橋を架けて接続している場合は、占用許可が必要
② 再建築不可に該当するリスク
すでに古い家が建っている場合でも、「現存はしているけど、建て替えられない」＝再建築不可、というケースがあります。
よくあるパターン：
- 昭和30～40年代に無許可で建てられた家
- 登記上は「宅地」でも、接道義務を満たしていない
このような土地は、売却時に大きな価格ダウンを招きます。
③ 地盤が弱く、建築コストがかさむ
水路に近い土地は、地中の水分が多く、地盤が軟弱なケースが多いです。
- 建物の傾き・沈下リスク
- 地盤改良や杭打ち工事で数十万〜数百万円の追加費用
- 地盤調査結果次第でローン審査が通らない可能性も
→ 買主にとってリスクが高く、購入を敬遠されやすくなります。
④ 水害・浸水リスクがある
近年のゲリラ豪雨や台風によって、水路が溢れたことによる局所的な浸水被害が全国で報告されています。
- ハザードマップで浸水予想区域に含まれていると、ローン審査や保険加入に影響
- 雨の日に泥水やごみが流れてくる不衛生リスク
- 雑草・蚊・臭気の発生
➡ 売却の際、買主が現地確認で悪印象を抱く要因にもなりかねません。
⚠ 売却時の注意点
① 橋や通路がある場合は「占用許可」の有無を確認
橋や鉄板などをかけて水路を越えている場合、それは「占用物件」として行政の許可が必要なケースがあります。
- 農業用水：農業協同組合、土地改良区などが管理
- 都市用排水路：市区町村の建設課や河川課が管理
➡ これを無許可で使用していると、買主が不安を抱えたり、売買契約後にトラブルになるリスクが高まります。
② 契約不適合責任に要注意
たとえば「建築できると思って購入したら、できなかった」などの場合、売主は買主に対して契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問われる可能性があります。
➡ 「再建築不可の可能性あり」「地盤調査は未実施」など、重要事項説明と告知を徹底することが必須です。
③ 売却価格は相場より下がる傾向が強い
水路面接地は一般に、
- 接道義務クリア物件に比べて2～4割安くなる
- 地元の不動産業者による現地判断で価格が変わる
👉 安くてもすぐに売れるとは限らないため、「売り急ぎ」には注意が必要です。
💬 よくあるトラブル事例
- 占用許可が出ず、橋を撤去するように行政から指導された
- 買主が建物を建てようとしたら再建築不可だった
- 近隣住民と「通路」の権利を巡ってトラブルになった
- 増水時に排水が逆流して、屋内に泥水が侵入した
➡ トラブル防止には、「土地調査・建築可否調査・役所確認」が不可欠です。
🏡 売却成功のコツ
✅ 1. 接道状況・用途地域を役所で確認しておく
売主が行政窓口に出向いて確認し、
- 「建築可能か」
- 「接道条件に該当するか」
- 「占用許可の扱い」
を確認したうえで、買主に正確に説明しましょう。
✅ 2. 地元の不動産業者を選ぶ
水路沿いの土地は地域性・管理者との関係・地盤データなどを把握している業者でないと、適正な価格設定や買主対応が難しいです。
➡ 特に農業用水や地元自治体管理の水路があるエリアでは、行政との調整経験がある業者が必須です。
✅ 3. 「再建築不可物件専門買取業者」への相談も選択肢
すぐに現金化したい・市場売却が難しい場合は、「再建築不可専門」の不動産買取会社に相談するのも手です。
- 建築不可でも現状の建物を活用した賃貸収入モデルを想定
- 法人・投資家に売却する前提で動くため、スピード売却が可能
✅ まとめ｜水路に面している土地は「情報開示」と「専門家連携」がカギ
- 水路接面地は建築・売却に制限が出ることがある
- 特に「再建築不可」「占用許可」「浸水リスク」に注意
- 重要事項の説明漏れは、後のトラブルに発展しやすい
- 売却前には役所調査と専門家（不動産会社・司法書士・建築士）への相談を！
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