築30年以上の一戸建ては売却できる？―価値の見極め方・高く売るポイント・最新の注意点

2025年10月23日

結論：築30年以上でも“売れる”。ただし、耐震・状態・法改正（空き家法）・税制を正しく押さえ、戦略を組み立てることが必須です。

1981年（昭和56年）以前に建てられた“旧耐震”の可能性がある戸建てでも、耐震適合証明やインスペクション（住宅診断）、既存住宅売買瑕疵保険の活用、価格戦略（仲介 vs 買取）を組み合わせれば、十分に売却は可能です。
さらに、相続空き家3,000万円特別控除や、強化された空家等対策特別措置法（空き家法）への対応も利益とリスクに直結します。
最新制度を前提に“安全に・高く・早く”を設計しましょう。
（相続空き家3,000万円控除の要件や期限、空き家法改正の最新情報、買取は相場の7〜8割が目安、インスペクション費用の相場など）。

1. 「築30年超」の家が評価されるかどうかを分ける5大ポイント

① 耐震性（旧耐震か、新耐震か／耐震適合証明が取れるか）

建築確認日が1981年6月1日以降なら原則“新耐震”。
それ以前は“旧耐震”で、買主の住宅ローン控除や火災保険・地震保険の面で不利になりやすい一方、耐震改修や耐震基準適合証明の取得でローン控除の対象に乗せられるケースも。
中古住宅のローン控除は、築年数ではなく新耐震適合かどうかで判断する運用に変わっています（築年要件撤廃）。
これを知らない買主（や営業担当）も多いので、売主側から“耐震を証明できる（or できない）”を明確化して伝えると、買い手の不安を大きく下げられます。

② インスペクション（住宅診断）と既存住宅売買瑕疵保険

築古戸建ての一番の不安は「隠れた不具合」。インスペクション（一次検査5〜7万円前後が目安）を実施し、必要に応じて既存住宅売買瑕疵保険を付けることで、“見える化＋保険で担保”ができます。
保険加入は買主・金融機関の安心材料になり、価格の下落幅を抑える交渉材料にもなります。

③ 法改正（空き家法の強化）による管理・売却リスク

空き家法は2023年改正・2024〜2025年にかけて運用強化が進み、所有者の責務が拡大しました。
適切な管理を怠ると行政指導・勧告・命令、固定資産税の住宅用地特例の解除など、不利益が現実化します。
「そのまま放置して価値が落ちる」前に、売る／利活用する判断をお早めに。

④ 税制の活用（相続空き家3,000万円特別控除ほか）

相続で得た築古戸建てを売るなら、「相続空き家3,000万円特別控除」の適用可否で手取りが大きく変わります。
主な条件（抜粋）：

昭和56年（1981年）5月31日以前建築
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
耐震基準を満たす（改修含む）か、建物を解体して更地で売る等
適用できれば譲渡益から最大3,000万円控除されます。必ず国税庁の最新要件を確認し、解体／耐震改修のどちらがトータル手取りで有利かを試算しましょう。

⑤ 売り方の選択（仲介で“高く”か、買取で“早く安全”か）

仲介：相場価格で売れる期待がある代わりに、3〜6か月程度の販売期間や内覧対応、契約不適合責任の負担が発生。
買取：相場の7〜8割程度が目安で安くなる一方、最短1か月前後の現金化、手間とリスクの軽減が魅力。築古で不具合が多い・相続人が遠方などの場合は、買取のほうが総合的に得になるケースもあります。

2. 価格がつきやすい“築30年以上の家”の共通点

立地（駅・バス便・生活利便施設・学区）と土地の形状が良い
→ 「建物価値＜土地価値」になりやすい築古戸建てでは、“土地としての使いやすさ”が価格を左右。
再建築可能（接道2m以上、建築基準法上の道路）である
→ 再建築不可は買い手のローンが通りづらく、大幅ディスカウント要因。
境界・越境の問題が解消されている（確定測量済み）
→ 築古は境界が曖昧なことが多く、測量・是正を済ませた方が安心して買ってもらえる。
インスペクション＋既存住宅売買瑕疵保険で“安心を可視化”
→ 「壊して建て替え」以外にも、「住める前提で買いたい」層を取り込める。

3. 「解体して更地で売る」か「建物付きで売る」かの判断軸

更地で売るメリット：
- 旧耐震や雨漏りなど、建物の不具合を気にせず売れる
- 相続空き家3,000万円特別控除の要件充足のために解体を選ぶケースも
更地で売るデメリット：
- 住宅用地特例（固定資産税の軽減）が外れる可能性
- 解体費用（木造で100〜200万円超〜、規模・立地で大きく変動）が売主負担
建物付きで売るメリット：
- 住宅用地特例の維持、“住める家”としての訴求が可能（要インスペクション）
建物付きで売るデメリット：
- 契約不適合責任や内覧対応の手間が残る
- 旧耐震・雨漏り・シロアリ等が判明した場合の値引き交渉・補修費負担リスク

「特例の使い勝手・解体費・買主のターゲット層」を数字で並べて比較してから決めるのがベストです。

4. 売却前に必ずやっておきたい“実務”チェックリスト

① 資料整理
登記事項証明書、建築確認済証、検査済証、増改築履歴、固定資産税納税通知書、境界関連資料など。

② 耐震の可否確認
新耐震か、旧耐震でも耐震改修や耐震基準適合証明が取れるか（ローン控除の可否に直結）。

③ インスペクション＋既存住宅売買瑕疵保険の検討
一次検査5〜7万円前後（戸建て100㎡程度）が相場目安。保険で契約不適合リスクを抑えておくと、値引き交渉を回避しやすい。

④ 税制の試算（特例の“選択”）

相続空き家3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除
買換え（課税繰延べ）特例　など
どれが“最も手取りが多くなるか”を税理士と早期にシミュレーション。

⑤ 売り方の決定（仲介／買取／買取保証）
“いくらで売れるか”だけでなく、いつまでに、どこまでリスクを取りたくないかも軸に。買取は相場7〜8割が目安。

⑥ 空き家法対応・管理体制の確認
放置せず、適切な管理・情報開示・速やかな売却を。改正法で所有者責務が強化されています。

5. まとめ：築30年以上でも「透明性×証明×制度活用」で十分に売れる

築30年以上＝売れない、は誤解。
耐震の証明・住宅診断・瑕疵保険で“安心”を可視化できれば、買い手の裾野は広がります。
税制（相続空き家3,000万円特別控除等）や空き家法の改正は、手取りとスケジュールに直結。
期限・要件を外さないこと。
仲介で“高く”か、買取で“早く安全”かを、手間・時間・リスク耐性で選ぶ。
相場の7〜8割の買取も、築古では十分合理的な出口となるケースが多いです。
最初に「資料・状況・制度」をフルオープンにして、“数字”で比較表を作ることが、ブレない意思決定の近道。