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目次
はじめに
不動産売却では、不動産会社任せにせず、売主自身が事前にできるチェックが多くあります。これにより、売却価格や契約条件、スケジュールに大きな差が出ます。ここでは、法律的にも実務的にも重要でかつ簡単に確認できるポイントを、段階別に整理してご紹介します。
1. 売却の“目的・目標・対象”を整理する
● なぜ売りたいのか？（売却目的）
- 資金確保／住み替え／相続整理／ローン返済など、目的を明確にすると最適な売却手法（仲介・買取・買取保証）やタイミングが見えてきます。
● 売却時期と目標価格の設定
- 相場調査サイトや不動産一括査定で情報収集し、自分自身でも相場感を持つことが重要です。
あくまで現実的な価格を基準に、不動産会社と話を進めましょう。
2. 自宅でできる“基本情報・書類整理”
● 必ず手元にあるかチェックすべき書類
- 登記事項証明書（登記簿謄本）／固定資産税納税通知書／土地測量図・境界確認図（戸建て）／建築確認済証・検査済証／購入時の売買契約書・重要事項説明書／住宅ローン残高証明書など。
- これらは査定や媒介契約、売買契約時に必須となるため、早めに準備してスムーズに進めることが成功の第一歩です。
● その他、あればプラスになる資料
- 耐震診断書／アスベスト調査報告／地盤調査書／既存住宅性能評価書など。
買主やローン審査機関に安心感を与え、価格交渉時の武器になります。
3. 不動産会社選び：複数社の査定と担当者の人柄を確認
● 複数社に査定依頼を
- 一括査定サイトを活用し、3社程度から査定額と対応を比較しましょう。査定根拠や担当者の信頼感を見ることが大切です。
● 担当者の印象を見るチェックポイント
- 査定根拠の説明が明確か／地域特性を踏まえているか／こちらの意向（価格・スケジュール・広告範囲）を尊重できるかなど。
対応力が、成約価格にも影響します。
4. 売却活動に備えてできる“初期準備”
● 内覧前の部屋の状態チェック
- 掃除・整理整頓は最低限必要です。日当たりや動線、設備の動作、水まわりなど、内覧時に気になる点を事前にチェック・修繕が必要な場合も。
第一印象で価格交渉が変わる可能性があります。
● 告知事項の整理
- 心理的瑕疵（事故や近隣トラブル）、物理的瑕疵（土壌汚染・アスベスト・雨漏りなど）、法的瑕疵（境界未確定・条例違反など）。
隠さずリスト化して、重要事項説明で正しく伝える準備を。
5. 査定〜媒介契約前に確認すべき項目
● 残債とローン条件
- 住宅ローン残高証明書を確認し、売却金額で完済できるか。
返済見込みが甘いと引渡し不要額の工面が遅れ、不動産会社との契約にも影響があります。
● 売却方法の選定（仲介／買取／買取保証）
- 仲介なら高く売れる可能性もあるが時間と内覧対応の負担があります。買取ならスピード重視・即現金化可。目的と優先順位に応じて選択肢を確保しましょう。
6. 媒介契約時のチェック事項
- 媒介契約書を受け取ったら、報酬（仲介手数料）の仕組み・販売戦略（広告・チラシ・ポータル掲載範囲）・契約期間・解約条件を確認しましょう。
- 特に広告範囲や問い合わせ対応方式（内覧のスケジュール調整など）は、近隣への配慮やプライバシー確保にも影響します。
7. 売買契約前後のチェックポイント
● 売買契約書の内容をしっかり把握
- 手付金額・解除特約・契約不適合責任の範囲・ローン特約の有無などの条項は必ず確認しましょう。
途中キャンセルの条件や違約金構造も把握が前提です。
● 決済・引渡し時に必要な書類準備
- 登記識別情報／印鑑証明／住民票や戸籍附票（住所や氏名変更時）／通帳コピー／鍵・設備の取り扱説明書など。
当日スムーズに進むよう、事前確認を。
8. 税金と確定申告に関する最低限の知識
● 譲渡所得の確定申告
- 売却後に譲渡所得がある場合、多くの方は確定申告が必要になります。
特例（3,000万円控除／買換特例）を活用するなら、期限と要件を事前に押さえておきましょう。
9. 最終チェックリスト（売主が自分でできる確認リスト）
- 売却目的・希望価格・期限を整理
- 書類一式（登記簿・固定資産税通知書・建築関連証書・ローン残高など）の保管・整理
- 告知事項の整理（心理的／物理的／法的）
- 相場調査・複数社から査定を受ける
- 担当者の対応を比較し、不動産会社を選ぶ
- 内覧前に清掃・設備チェック・修繕を簡易に実施
- 媒介契約書の広告範囲・報酬条件などを確認
- 契約条件（手付金・解約条項・瑕疵責任など）を理解
- 引渡しに必要な書類・鍵の一覧を事前に確認
- 確定申告・税制特例について、要件と期限を確認
まとめ
これらのチェックは、自宅に居ながらでも簡単に実行できることばかりです。
事前準備をしっかりしておくことで、売却活動の進行が安定し、不動産会社とのミスコミュニケーションや不利な契約を避けられます。
まずは目的・相場・書類・告知事項の整理から始めてください。
その上で、不動産会社との相談や専門家のアドバイスを加えていけば、安心して売却プロセスを進められるはずです。
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