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■ はじめに｜「古いのに高く売れた」という事例の共通点は？
築40年以上のマンションを売却しようとすると、多くの方がこう考えます。
「築古だから、どうせ安くしか売れないのでは？」
ところが実際には、築古であっても高値で売れるケースが存在します。
その大きな理由が 「立地条件」 です。
仙台市内でも、築年数は古いのに1,500万円以上で売れるマンションもあれば、同じ築古でも500万円程度にしかならない物件もあります。
その差を生むのは「建物の古さ」ではなく「どこに建っているか」なのです。
■ なぜ立地条件が資産価値を左右するのか？
不動産の価値は「場所」によって大きく決まります。
特に築古マンションは建物自体の価値が薄れるため、立地条件が査定額の中心になるのです。
▽ 立地条件が重要な理由
- 生活利便性が高いほど需要がある
駅・スーパー・病院・学校が近い → 購入者の安心感につながる。 - 交通利便性が価格を支える
仙台市では地下鉄・JR沿線の人気が圧倒的。駅徒歩圏内は築古でも需要がある。 - 将来の資産価値も「場所」で決まる」
建物は古くなっても、土地の利便性は変わらないため、再販時も価値が維持されやすい。
■ 仙台市内で評価される立地条件
仙台市において、築古マンションでも売れる立地条件には以下の特徴があります。
① 駅徒歩10分以内
- 地下鉄南北線・東西線沿線（仙台駅、北四番丁、泉中央、青葉通一番町など）
- JR沿線（仙台駅、長町駅、榴ヶ岡駅など）
→ 駅近は築古でもリノベ需要や投資需要が強い。
② 商業施設・病院が近い
- イオンモール、地下鉄直結の商業施設、総合病院が近い物件は「生活便利」と評価される。
③ 教育環境が整っている
- 小中学校が徒歩圏内 → ファミリー層に根強い需要。
④ 都心へのアクセスが良い郊外
- 泉中央・長町南など郊外のターミナル駅周辺は需要が安定している。
■ 事例｜築古でも立地で売れた仙台市のマンション
【事例①：青葉区・築44年マンション】
- 駅徒歩6分、商業施設近く
- 管理状態良好、大規模修繕済み
→ 想定1,000万円 → 実際は1,450万円で成約
【事例②：太白区・築42年マンション】
- 駅徒歩20分、バス利用が必要
- 修繕積立金不足、管理組合の機能不全
→ 査定800万円 → 実際は600万円で売却
このように、同じ築古でも立地次第で数百万円以上の差が出ることがわかります。
■ 高く売れる立地をアピールする方法
- 駅距離を正確に表示する
「駅徒歩8分」「地下鉄直結」など具体的に。 - 周辺施設を地図や写真で紹介
スーパー・病院・学校をアピールすることで、生活利便性を強調。 - 将来性を訴求する
再開発エリアや人気上昇中の地域であれば、その情報を提示する。
■ 立地以外で価値を高めるポイント
立地条件が資産価値のベースになる一方で、次の工夫をすることでさらに査定額を上げることができます。
- 管理状態を整える（修繕計画・清掃）
- 耐震診断を実施する
- リノベーションプランを提示する
築古であっても「立地＋安心材料」のセットで、買主の不安を和らげることが可能です。
■ まとめ｜築古マンションでも「立地条件」が価格を決める
築40年以上のマンションは、建物の価値が下がるため、立地条件が価格を大きく左右します。
- 駅徒歩圏内
- 周辺に生活施設が充実
- 教育・医療環境が整っている
こうした条件が揃えば、築古でも高値売却は十分可能です。
「古いから売れない」と思い込む前に、まずは立地の魅力を再確認してみましょう。
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