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■ はじめに｜「築40年以上でも査定額が高いマンション」の秘密
築40年以上のマンションを売却しようとすると、多くの方がこう思います。
「築年数が古いから、もう資産価値はほとんどないのでは？」
ところが実際には、築古でも査定額が高くなるマンションがあります。
その理由は、「管理状態」と「修繕履歴」です。
仙台市内でも「築40年超なのに1,500万円以上で売れた」という事例がありますが、それは築年数ではなく「管理の質」が評価された結果です。
■ なぜ築古マンションで管理状態が重要なのか？
築年数が古くなるほど、建物の老朽化は避けられません。
しかし「どのように維持管理されてきたか」によって、劣化の進行度や買主の安心感が大きく変わります。
▽ 管理状態が査定に影響する理由
- 買主の安心材料になる
適切に修繕されているマンションは、購入後の出費リスクが少ない。 - 将来の資産価値を維持できる
大規模修繕が計画的に行われていれば、築古でも資産価値が下がりにくい。 - 金融機関の評価が高まる
管理不全の物件は住宅ローン審査が通りにくいが、管理良好ならローン利用も可能。
■ 査定でチェックされる「管理状態」のポイント
築古マンションの査定では、以下の点が特に重視されます。
① 修繕積立金の残高
積立金が不足していると、将来的に大規模修繕ができず、資産価値が大幅に下落します。
② 管理組合の運営状況
総会が定期的に開催されているか、長期修繕計画があるか。
管理組合が機能しているかどうかは大きな判断材料です。
③ 共用部分の維持状況
エントランスや廊下の清掃、エレベーターやゴミ置き場の管理状態も査定で見られます。
■ 修繕履歴が与えるプラス評価
築古マンションで「修繕履歴」があることは大きな強みになります。
▽ 具体的な修繕履歴の例
- 外壁塗装・防水工事
- 給排水管の更新
- エレベーター交換
- 耐震診断・補強
これらの履歴があると、「まだ安心して住める」という評価につながり、査定額が上がります。
■ 仙台市での事例
【事例①：青葉区・築41年マンション】
- 大規模修繕を2回実施済み
- 管理組合が積極的に機能
→ 1,450万円で成約（築年数から想定される価格より高額）
【事例②：太白区・築44年マンション】
- 修繕積立金不足、共用部分に劣化あり
- 管理組合の運営も停滞
→ 780万円で成約（想定よりも大幅に低価格）
同じ築古でも、「管理と修繕履歴の差」で数百万円単位の違いが出ています。
■ 査定前にできる対策
築古マンションを少しでも高く売るために、売主ができる工夫があります。
- 修繕履歴を整理しておく
工事履歴や領収書、管理組合の議事録をまとめておく。 - 長期修繕計画を提示できるようにする
将来の修繕計画を示せれば、買主の安心感が増す。 - 耐震診断結果を準備する
旧耐震の物件でも診断済みならプラス要素になる。 - 共用部分を清掃・整備する
第一印象を良くするだけでも、内覧時の評価が変わります。
■ まとめ｜築年数より「管理と修繕」が資産価値を決める
築40年以上のマンションは、築年数だけ見れば資産価値が低くなるのは事実です。
しかし、
- 修繕積立金が十分にある
- 過去に大規模修繕を実施している
- 管理組合が健全に運営されている
こうした条件が揃えば、築古でも査定額は想定以上になることがあります。
結論として、築古マンションの価値は「年数」よりも「管理と修繕」で決まるのです。
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