LINEでご相談
「親の家をこのまま残しておいていいのか？」
「実家を相続したけど、使う予定がない」
「そろそろ自分たちも老後の住み替えを考えたい」
そんな悩みを抱える人は今、全国で急増しています。
しかし、「売るタイミング」を間違えると、数百万円単位で税金の差が出ることをご存知ですか？
この記事では、
- 実家を売るなら「相続前」と「相続後」どちらが得か？
- 相続後の特例とは？
- 老後の住み替え、いつがベスト？
- 損をしないために知っておくべき税金対策
を分かりやすく解説します。
🔍 実家を売るなら「相続前」と「相続後」、どっちが得？
結論から言うと、税金面で有利になるのは相続「後」に売却するケースが多いです。
なぜなら、相続後にしか使えない「特例」や「控除」があるからです。
【比較】相続前と相続後の売却、税金の違い
| 比較項目 | 相続「前」に売却 | 相続「後」に売却 |
|---|---|---|
| 所有者 | 親（本人） | 相続人（子など） |
| 譲渡所得税の計算方法 | 取得費・譲渡費用を差し引いて課税 | 同左（＋特例が使える可能性あり） |
| 使える特例 | マイホームの3,000万円控除など | 3,000万円控除＋空き家特例など |
| 節税の可能性 | 条件によりあり | 条件が多いが強力な控除がある |
✅ 相続後に使える2つの節税特例
① 空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
相続した実家（一定の条件を満たす）を売却する場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。
【主な適用条件】
- 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた一戸建て
- 被相続人が一人暮らしだった（介護施設への入所も可）
- 相続後に耐震改修 or 解体して更地にして売却
- 相続開始から3年以内に売却する
➡ 築古の実家を解体して更地にすれば、数百万円単位の節税が可能になるケースもあります。
② 取得費加算の特例（※令和6年で廃止）
【※2024年で廃止されたため、令和5年以前に相続した場合は要注意】
以前は、相続時に支払った「相続税」の一部を、取得費に加算できる特例がありました。
この特例を利用することで、譲渡所得を圧縮し税額を抑えることができました。
現在では廃止されていますが、2024年以前の相続案件に該当する人は、活用の余地があるため要確認です。
🚨 相続前に売却するリスクと注意点
「親が元気なうちに売って現金化しておきたい」と考えるケースもありますが、注意が必要です。
● 譲渡所得税がかかる
親が住んでいない不動産（セカンドハウスや空き家）として売却する場合、「マイホーム控除（3,000万円特別控除）」が使えないことも。
● 親の意思確認・介護とのバランス
親が売却に同意していても、将来的に「住む場所がない」「認知症になって契約無効」など、介護とのバランスや法的リスクもあります。
➡ 生前に売却する場合は、成年後見制度や家族信託なども検討する必要があります。
💬 実際にあった「損した」相続売却事例
【失敗例】築40年の実家を相続前に売却し、譲渡益に500万円の課税
仙台市青葉区で実家を生前に売却。
親がマイホーム控除を使えない条件だったため、譲渡益に所得税・住民税で約500万円の税金が発生。
→ 相続後に解体＋空き家特例を使えば、非課税になった可能性も。
🧭 老後の住み替えはいつがベスト？
不動産売却のタイミングは、「家の価値」と「自分の体力と判断力」が大きく影響します。
▶ ベストは「体が元気な60代のうち」
- 現役引退前後は住宅ローン審査にも通りやすい
- 片付けや引っ越しに体力が必要
- 新居（バリアフリー・駅近・高齢者向け住宅など）も選びやすい
▶ 遅すぎると選択肢が狭まる
- 要介護や認知症のリスクがあると売却・契約が難しくなる
- 高齢者の賃貸・ローン審査は厳しくなる傾向
➡ 実家の処分と自分たちの住み替えは、「別々に考えない」ことが成功のカギです。
📝 実家売却・住み替え前にやるべき準備チェックリスト
| 項目 | 確認状況 |
|---|---|
| 相続人の数・関係性の整理 | ✅ |
| 登記名義（親名義か、既に変更済みか） | ✅ |
| 相続税の有無・納税状況 | ✅ |
| 売却の希望価格とスケジュール | ✅ |
| 築年数・耐震基準・解体の要否 | ✅ |
| 節税特例の適用条件チェック | ✅ |
| 家族との合意形成（事前相談） | ✅ |
| 信頼できる不動産会社に相談済みか | ✅ |
✅ まとめ｜「相続◯に売れ」は節税の大原則！
- 相続後の売却には、最大3,000万円控除などの節税特例がある
- 相続前に焦って売ると、税金で損をする可能性が高い
- 老後の住み替えも、「元気なうち」がベストタイミング
- 不安な方は、税理士＋不動産会社＋家族での事前相談がカギ！
実家をどうするかは、相続・税金・老後生活すべてに直結します。
迷ったら、まずはプロに相談することから始めてみましょう。
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